Notarkosten beim Hauskauf: Was 1,5 % wirklich enthalten – Gebühren, Posten, Rechenbeispiele

Notare sind Träger eines öffentlichen Amtes und rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Grundlage ist der Geschäftswert – beim Immobilienkauf regelmäßig der Kaufpreis. Aus dem Geschäftswert ergibt sich über die Tabelle B des GNotKG eine feste Einzelgebühr, die je Tätigkeit mit einem Faktor multipliziert wird (z. B. 2,0 für die Beurkundung des Kaufvertrags).

Rabatte sind dem Notar gesetzlich untersagt (§ 125 GNotKG). Wer bei einem Notar ein deutlich günstigeres Angebot erhält, vergleicht in der Regel einen anderen Leistungsumfang – nicht einen anderen Preis.

• Beurkundung des Kaufvertrags (Faktor 2,0): der größte Einzelposten, rund 0,7–0,8 % des Kaufpreises.
• Vollzug und Betreuung (je Faktor 0,5): Einholung von Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzicht der Stadt, Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen.
• Auflassungsvormerkung im Grundbuch: sichert dem Käufer den Rang bis zur Eigentumsumschreibung – Gerichtsgebühr am Grundbuchamt.
• Eigentumsumschreibung: Gerichtsgebühr für die eigentliche Eintragung des neuen Eigentümers.
• Grundschuldbestellung: Beurkundung und Eintragung der Finanzierungsgrundschuld – bemisst sich nach dem Darlehensbetrag, nicht nach dem Kaufpreis.
• Notaranderkonto (nur wenn nötig): zusätzliche Gebühr; bei Standardkäufen mit Direktzahlung meist entbehrlich.
• Auslagen und 19 % Umsatzsteuer: Post, Grundbuchabrufe, Kopien – auf die Notargebühren fällt Umsatzsteuer an, auf Gerichtsgebühren nicht.

• Beurkundung Kaufvertrag inkl. Vollzug und Betreuung: ca. 5.400 € netto
• Grundschuldbestellung (500.000 €): ca. 1.100 € netto
• Auslagen: ca. 150 € netto
• 19 % Umsatzsteuer auf die Notarleistungen: ca. 1.260 €
• Grundbuchamt (Auflassungsvormerkung, Umschreibung, Grundschuld): ca. 2.300 €
• Summe: ca. 10.200 € – rund 1,57 % des Kaufpreises

Alle Werte sind Orientierungswerte auf Basis der GNotKG-Tabelle; die verbindliche Kostenberechnung erstellt der beauftragte Notar. Bei geringerem Darlehen oder vollständiger Eigenkapitalzahlung entfällt der Grundschuldanteil und die Quote sinkt in Richtung 1,2 %.

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eigentumsumschreibung – so steht es auch in praktisch jedem Kaufvertrag. Der Verkäufer zahlt jedoch:

• die Lastenfreistellung: Löschung alter Grundschulden, inklusive Treuhandauftrag und Löschungsbewilligung der Bank
• Kosten für eigene Genehmigungen oder Vollmachten (z. B. Betreuer, Erbnachweis)
• ggf. Kosten einer Grundbuchberichtigung nach Erbfall (Erbenachweis)

Praxiswert: Die Lastenfreistellung kostet den Verkäufer je Grundschuld meist 150 bis 400 € – ein überschaubarer Posten, der aber terminlich entscheidend ist, weil ohne Löschungsbewilligung kein Kaufpreis fließt.

• Auf Notaranderkonto verzichten: Bei sauberer Lastenfreistellung und gesicherter Finanzierung ist die Direktzahlung Standard und spart eine komplette Gebühr.
• Inventar gesondert ausweisen: senkt zwar nicht die Notargebühr (Geschäftswert), aber die Grunderwerbsteuer erheblich.
• Grundschuld nur in Höhe des Darlehens bestellen: Ein „Sicherheitsaufschlag" erhöht direkt die Gebühr.
• Entwurf früh prüfen: Nachträgliche Änderungen und zusätzliche Beurkundungstermine kosten zusätzlich – ein sorgfältig vorbereiteter Entwurf ist der günstigste Notartermin.