Teilungserklärung lesen: Aufbau, Miteigentumsanteile und die 7 Prüfpunkte vor dem Notartermin

Nach § 8 WEG erklärt der teilende Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum aufgeteilt wird. Die vollständige Teilungserklärung setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen:

• Aufteilungsplan: vom Bauamt abgestempelte Bauzeichnungen, die jede Einheit (Wohnung, Keller, Stellplatz) mit einer eigenen Nummer versehen. Diese Nummer taucht auch im Grundbuch auf.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellte Bestätigung, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist – also über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügt.
• Gemeinschaftsordnung: in der Praxis meist Teil derselben Urkunde; regelt das Innenverhältnis der Eigentümer – Kostenverteilung, Stimmrechte, Nutzungsregeln, Instandhaltungspflichten und oft eine Öffnungsklausel für spätere Änderungen.

Alle drei Teile sind beim Grundbuchamt hinterlegt und werden mit der Eintragung im Grundbuch rechtlich bindend – auch für spätere Käufer, ohne dass diese der Urkunde persönlich zustimmen müssen.

Der zentrale Unterschied für jeden Käufer: Was gehört mir allein, was gehört allen, und was darf ich exklusiv nutzen, ohne dass es mir gehört? Die Tabelle unten zeigt typische Zuordnungen – die Details stehen aber immer in der jeweiligen Teilungserklärung und können abweichen.

Besonders wichtig: Fenster und Balkone werden in vielen Teilungserklärungen unterschiedlich behandelt. Manche Gemeinschaftsordnungen weisen die Instandhaltungspflicht für Fenster explizit dem Sondereigentümer zu, obwohl die Fenster rechtlich Gemeinschaftseigentum bleiben. Das lohnt eine genaue Lektüre.

Jede Einheit erhält einen Miteigentumsanteil (MEA), ausgedrückt als Bruchteil (z. B. 85/1000). Er bemisst sich meist an der Wohn- und Nutzfläche und bestimmt in der Regel drei Dinge: die Höhe der Hausgeld-Kostenverteilung, das Stimmgewicht bei Beschlüssen (sofern nicht das Kopfprinzip gilt) und den Anteil am Verkaufserlös bei einer Gesamtveräußerung.

Rechenbeispiel: Eine Wohnanlage hat insgesamt 1.000 MEA-Punkte und jährliche Bewirtschaftungskosten von 60.000 €. Eine Wohnung mit 85/1000 Miteigentumsanteilen trägt davon 85/1000 × 60.000 € = 5.100 € pro Jahr, unabhängig davon, wie viele Personen in der Wohnung leben. Viele Gemeinschaftsordnungen regeln aber abweichend, dass bestimmte Kosten (z. B. Aufzug, Heizung) nach Verbrauch oder nach Miteigentumsanteil pro Gebäudeteil statt nach Gesamt-MEA verteilt werden – das steht dann als eigene Klausel in der Gemeinschaftsordnung.

1. Vermietungsverbote: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Zustimmungspflicht des Verwalters oder der Eigentümer für eine Vermietung?
2. Kurzzeitvermietung: Ist Airbnb & Co. ausdrücklich untersagt oder erlaubt? Viele neuere Teilungserklärungen schließen gewerbliche Kurzzeitvermietung explizit aus.
3. Tierhaltung: Gibt es ein generelles Verbot oder eine Zustimmungspflicht für Hunde, Katzen oder andere Tiere?
4. Öffnungsklausel: Erlaubt die Gemeinschaftsordnung, Regeln mit einfacher statt mit Einstimmigkeit zu ändern? Ohne Öffnungsklausel sind spätere Anpassungen praktisch nur einstimmig möglich.
5. Instandhaltungspflichten: Wer zahlt für Fenster, Balkon, Terrasse und Wohnungseingangstür – die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer?
6. Stimmrechte: Gilt das Kopfprinzip (eine Stimme pro Eigentümer), das Objektprinzip (eine Stimme pro Einheit) oder das Wertprinzip (Stimme nach MEA)?
7. Bauliche Veränderungen: Welche Zustimmungserfordernisse gelten für Balkonverglasung, Markisen, Satellitenschüsseln oder eine Wärmepumpe auf dem Sondernutzungsrecht-Gartenanteil?

Die Teilungserklärung liegt beim zuständigen Grundbuchamt als Bestandteil der Grundakte. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse nachweist – als Kaufinteressent reicht dafür meist eine Bestätigung des Maklers oder des Verkäufers. Alternativ stellt der WEG-Verwalter die Teilungserklärung samt Anlagen zur Verfügung, oft schneller als das Grundbuchamt.

Die Kosten für einen beglaubigten Auszug beim Grundbuchamt liegen üblicherweise bei 10 bis 20 € pro Dokument, die Bearbeitungsdauer beträgt je nach Amt einige Tage bis zu zwei Wochen. Über den Verwalter ist die Kopie häufig kostenlos oder gegen eine geringe Kopiergebühr erhältlich, meist innerhalb weniger Tage. In der Praxis empfiehlt es sich, beide Wege parallel anzustoßen, um vor dem Notartermin genügend Vorlaufzeit für eine sorgfältige Prüfung zu haben.

Passend dazu lohnt sich auch ein Blick in den Grundbuchauszug selbst, denn dort finden sich Verweise auf die genaue Urkundenrolle der Teilungserklärung.