Geerbte Immobilie
verkaufen

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Das bedeutet: Die Immobilie gehört allen Miterben gemeinsam, niemand kann allein darüber verfügen. Ein Verkauf ist nach § 2040 BGB nur mit Zustimmung sämtlicher Miterben rechtswirksam möglich – auch wenn ein einzelner Erbe nur einen kleinen Anteil hält. In Düsseldorf erleben wir häufig, dass genau diese Notwendigkeit einer einstimmigen Entscheidung zur größten Hürde beim Verkauf einer Erbimmobilie wird, insbesondere wenn Miterben unterschiedliche Vorstellungen von Preis, Zeitpunkt oder Käuferauswahl haben.

Können sich die Erben nicht einigen, kann grundsätzlich jeder Miterbe beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen, um seinen Anteil am Nachlass zu realisieren. In der Praxis erzielt eine Teilungsversteigerung jedoch in aller Regel einen deutlich niedrigeren Erlös als ein frei verhandelter Verkauf am freien Markt, da Zwangsversteigerungen oft ohne umfassende Vermarktung und mit begrenztem Interessentenkreis stattfinden. Für alle Beteiligten ist ein einvernehmlicher, koordinierter Verkauf der geerbten Immobilie deshalb wirtschaftlich fast immer die bessere Lösung als der Weg über das Zwangsversteigerungsverfahren.

Bevor ein Verkauf notariell beurkundet werden kann, muss zudem das Grundbuch berichtigt werden, damit die Erben als neue Eigentümer eingetragen sind. Diese Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei möglich (§ 3 Abs. 2 GNotKG), danach fallen reguläre Gebühren an – ein weiterer Grund, den Verkaufsprozess nicht unnötig zu verzögern.

Unabhängig von der Erbschaftsteuer stellt sich beim späteren Verkauf die Frage der Spekulationssteuer nach § 23 EStG. Entscheidend ist hier die Zehn-Jahres-Frist, die nicht mit dem Erbfall neu zu laufen beginnt, sondern ab dem ursprünglichen Anschaffungsdatum des Erblassers berechnet wird. Hatte der Erblasser die Immobilie in Düsseldorf bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Verkauf durch die Erben in der Regel vollständig steuerfrei, unabhängig davon, wie kurz die Immobilie im Eigentum der Erbengemeinschaft stand. Hat ein Erbe die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Veräußerungsgewinn ebenfalls unabhängig von der Haltedauer steuerfrei.

Da jeder Erbfall individuell zu bewerten ist, empfehlen wir, die steuerliche Situation stets mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht zu klären. Wir beraten Sie dazu gerne im Rahmen eines persönlichen Gesprächs.