Immobilienverkauf
bei Scheidung

Rechtliche Grundlagen bei Immobilien in der Scheidung

Steht eine Immobilie im Grundbuch auf beide Ehepartner eingetragen, gilt eine klare gesetzliche Regel: Nach § 747 BGB können Miteigentümer nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Weder ein Verkauf noch die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags ist ohne die Zustimmung beider Parteien rechtswirksam – selbst wenn nur einer der beiden noch im Haus wohnt oder die Trennung bereits vollzogen ist.

Für Ehepaare in Düsseldorf ergeben sich daraus im Wesentlichen drei Wege: Ein Partner zahlt den anderen aus und übernimmt die Immobilie allein (Auszahlung beziehungsweise Realteilung), beide verkaufen gemeinsam an einen Dritten und teilen den Erlös, oder – als letzte Möglichkeit, wenn keine Einigung erzielt wird – einer der Ehepartner beantragt eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Eine solche Zwangsversteigerung erzielt in aller Regel einen deutlich niedrigeren Preis als ein regulärer Verkauf über den freien Markt, da Bieter bei Versteigerungsterminen erfahrungsgemäß unter dem tatsächlichen Marktwert bleiben. Für beide Seiten ist ein einvernehmlicher, koordinierter Verkauf daher fast immer die wirtschaftlich vorteilhaftere Lösung. Wichtig zu wissen: Ein laufendes gemeinsames Darlehen bleibt unabhängig davon, wer auszieht, eine gemeinsame Verbindlichkeit beider Ehepartner gegenüber der Bank – so lange, bis es vollständig getilgt oder im Rahmen des Verkaufs offiziell übertragen wird.

Zugewinnausgleich und der Immobilienwert

Für die meisten Ehepaare in Deutschland gilt ohne abweichenden Ehevertrag der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Bei einer Scheidung wird der während der Ehe erzielte Zugewinn – also die Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen beider Partner – im Rahmen des Zugewinnausgleichs miteinander verrechnet. Der aktuelle Marktwert einer gemeinsam gehaltenen Immobilie fließt dabei als zentraler Faktor in diese Berechnung ein, denn er bestimmt maßgeblich, wie hoch das Endvermögen der beteiligten Partner tatsächlich ausfällt.

Aus diesem Grund ist eine unabhängige, professionelle Wertermittlung zum Zeitpunkt der Trennung für beide Seiten von großer Bedeutung – sie schafft eine objektive, für beide Parteien nachvollziehbare Ausgangsbasis, statt sich auf Schätzungen zu verlassen. Ein weiterer Punkt, der frühzeitig mitgedacht werden sollte: Wird das Bankdarlehen im Zuge eines Verkaufs vorzeitig abgelöst, kann die finanzierende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wir kalkulieren diese frühzeitig in die Verkaufsstrategie ein, damit Zeitpunkt und Preisstrategie optimal abgestimmt sind. Für die konkrete rechtliche und steuerliche Aufteilung empfehlen wir grundsätzlich, einen Fachanwalt für Familienrecht hinzuzuziehen.

Ablauf eines Hausverkaufs bei Scheidung in Düsseldorf

Ein Hausverkauf während der Scheidung verläuft idealerweise in klar abgestimmten Schritten. Am Anfang steht eine neutrale Wertermittlung, die für beide Parteien als gemeinsame Ausgangsbasis dient – unabhängig davon, wer die Immobilie später übernimmt oder ob gemeinsam verkauft wird. Darauf aufbauend stimmen wir mit beiden Ehepartnern die passende Verkaufsstrategie ab, etwa Preisvorstellung, Zeitrahmen und Umgang mit Besichtigungsanfragen. Die Vermarktung selbst erfolgt diskret und ohne jeden Bezug zur familiären Situation – Interessenten in Düsseldorf erfahren aus dem Exposé nichts über den Hintergrund des Verkaufs, was unnötige Nachfragen und Spekulationen vermeidet. Besichtigungstermine koordinieren wir so, dass beide Parteien eingebunden bleiben, ohne dass es zu unangenehmen Situationen vor Ort kommt. Sobald ein Käufer gefunden ist, folgt der Notartermin, zu dem beide Miteigentümer – oder ihre bevollmächtigten Vertreter – erscheinen müssen, damit der Kaufvertrag wirksam unterzeichnet werden kann. Nach Zahlungseingang wird der Verkaufserlös entsprechend der vorab getroffenen Vereinbarung zwischen beiden Parteien aufgeteilt, gegebenenfalls unter Berücksichtigung offener Darlehensverbindlichkeiten und des Zugewinnausgleichs. Dieser strukturierte Ablauf sorgt dafür, dass der Verkauf trotz der emotional belastenden Situation sachlich, fair und in einem überschaubaren Zeitrahmen abgeschlossen werden kann.