Energieausweis Pflicht 2026: Kosten, Ablauf und Bußgeld-Risiko

Nach § 80 GEG muss beim Verkauf, bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing einer Immobilie ein gültiger Energieausweis vorliegen. Er ist:

• spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen,
• bei Vertragsschluss dem Käufer oder Mieter zu übergeben (Original oder Kopie),
• bereits in der Immobilienanzeige mit den Pflichtangaben zu versehen, sobald die Anzeige mit gewerblicher Unterstützung – z. B. durch einen Makler – veröffentlicht wird.

Ausgenommen sind unter anderem denkmalgeschützte Gebäude, Baudenkmäler sowie sehr kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne geplanten Verkauf oder Vermietung besteht dagegen keine Pflicht zur Vorlage.

Die beiden Ausweistypen unterscheiden sich grundlegend in Methode, Aussagekraft und Kosten. Welcher Ausweis zulässig ist, hängt vom Gebäude ab – nicht von der freien Wahl des Eigentümers.

Der Bedarfsausweis ist gesetzlich vorgeschrieben für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, sofern das Gebäude nicht bereits auf das Wärmeschutzniveau der ersten Wärmeschutzverordnung (1977) saniert wurde. Für alle anderen Gebäude kann in der Regel frei zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis gewählt werden.

Bereits in der Anzeige – ob Online-Portal, Zeitung oder Schaufenster – müssen laut GEG folgende Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein:

• Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• Im Ausweis genannter wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Fehlen diese Angaben, drohen Abmahnungen durch Wettbewerber und ein Bußgeld durch die zuständige Behörde. Wir hinterlegen diese Daten bei jedem Exposé standardmäßig, bevor eine Immobilie öffentlich vermarktet wird.

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG. Das Bußgeld kann in Einzelfällen bis zu 10.000 € betragen – etwa wenn der Ausweis trotz Aufforderung nicht vorgelegt, nicht ausgehändigt oder falsche Angaben im Inserat gemacht werden.

In der Praxis verlangen Käufer und Mieter den Ausweis zunehmend selbstbewusst schon vor der Besichtigung. Ein fehlender oder veralteter Ausweis wirkt unprofessionell und kann Interessenten vom weiteren Prozess abschrecken – unabhängig vom rechtlichen Risiko.

• Denkmalgeschützte Gebäude und Baudenkmäler
• Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m²
• Andachtsstätten und provisorisch genutzte Gebäude
• Selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser ohne Verkaufs- oder Vermietungsabsicht

Seit Einführung der farblichen Effizienzklassen-Skala achten Käufer in Düsseldorf zunehmend auf die Klasse im Exposé. Immobilien in den Klassen F, G oder H – häufig unsanierte Altbauten – werden von Banken bei der Finanzierung strenger geprüft und von Käufern mit einem Abschlag kalkuliert, der die zu erwartenden Sanierungskosten (Dämmung, Heizungstausch) einpreist.

Umgekehrt lässt sich eine gute Klasse (A bis C) im Verkaufsprozess aktiv als Argument nutzen. Wir empfehlen Eigentümern älterer Immobilien, den energetischen Zustand vor der Vermarktung realistisch einzuordnen und die Auswirkung auf den erzielbaren Preis transparent in die Preisstrategie einzubeziehen – etwa im Rahmen einer Immobilienbewertung.