Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?
Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?
Beim Hausverkauf zahlen Verkäufer 2026 typischerweise Maklerprovision (3,57 % in NRW), Grundschuld-Löschung, Energieausweis und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung sowie Spekulationssteuer. Bei 500.000 € Verkaufspreis entstehen oft rund 23.000 € Kosten. Notar- und Grundbuchkosten trägt meist der Käufer.
Alle Verkäuferkosten beim Hausverkauf auf einen Blick
- Maklerprovision – 17.850 € (3,57 %)
- Vorfälligkeitsentschädigung – 0 – 15.000 €
- Grundschuld-Löschung – 200 – 500 €
- Energieausweis – 100 – 500 €
- Spekulationssteuer – bis 45 % vom Gewinn (falls fällig)
- Modernisierung / Home Staging (optional) – 500 – 5.000 €
Beträge beziehen sich auf einen Verkaufspreis von 500.000 € in NRW (Stand: 2026). Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer.
Was vom Verkaufspreis übrig bleibt
Ihr Nettoerlös entsteht aus dem Verkaufspreis abzüglich aller Verkaufskosten und der offenen Restschuld:
Kostenübersicht für Verkäufer
| Kostenart | Höhe | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Maklerprovision | 3-4% (NRW: 3,57%) | Verkäufer (Hälfte) |
| Vorfälligkeitsentschädigung | 0-3% der Restschuld | Verkäufer |
| Grundschuld-Löschung | 200-500 € | Verkäufer |
| Energieausweis | 100-500 € | Verkäufer |
| Spekulationssteuer | 0-45% vom Gewinn | Verkäufer (falls fällig) |
| Notarkosten | 1-1,5% des Kaufpreises | Käufer (üblicherweise) |
| Grundbuchkosten | 0,5% des Kaufpreises | Käufer |
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% (NRW: 6,5%) | Käufer |
Beispielrechnung: Kosten für den Verkäufer
Verkaufspreis: 500.000 € (NRW, Stand: 2026)
Die wichtigsten Kosten im Detail
1. Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland: Bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision hälftig. In NRW sind 7,14% Gesamtprovision üblich, also 3,57% pro Seite. Bei einem Privatverkauf entfällt diese Kosten.
2. Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn Sie einen laufenden Immobilienkredit vorzeitig ablösen, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Die Höhe hängt von Restschuld, Zinsdifferenz und Restlaufzeit ab. Lassen Sie sich vorab eine Berechnung erstellen.
Tipp: Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit haben Sie ein Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
3. Spekulationssteuer
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf mit Gewinn, fällt Spekulationssteuer an. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (bis zu 45%).
Ausnahmen (keine Steuer):
- •Sie haben im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt
- •Die Immobilie wurde mehr als 10 Jahre gehalten
4. Energieausweis
Seit 2014 ist ein gültiger Energieausweis beim Verkauf Pflicht. Es gibt zwei Varianten:
- •Verbrauchsausweis: 50-100 € (basiert auf Heizkosten)
- •Bedarfsausweis: 300-500 € (technische Analyse, genauer)
Was zahlt der Käufer?
Diese Kosten trägt üblicherweise der Käufer – relevant für Ihre Verhandlungen:
Fazit
Die Verkäuferkosten liegen typischerweise bei 4-6% des Verkaufspreises. Die größten Posten sind Maklerprovision und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung. Eine realistische Kalkulation vor Verkaufsbeginn verhindert böse Überraschungen. Stand: 2026
→ Grunderwerbsteuer-Rechner
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