Stand: März 2026
Was passiert nach dem Notartermin beim Immobilienverkauf?
Der Kaufvertrag ist unterschrieben – aber der Verkauf ist noch nicht abgeschlossen. Diese Schritte folgen jetzt.
Kurz erklärt
Nach dem Notartermin folgen mehrere rechtliche und organisatorische Schritte: Auflassungsvormerkung (1–2 Wochen), Kaufpreisfälligkeit (2–4 Wochen), Schlüsselübergabe (nach Zahlungseingang) und Grundbuchumschreibung (4–8 Wochen). Der gesamte Prozess dauert etwa 6–10 Wochen nach der Beurkundung. Stand: 2026.
1. Zeitlicher Ablauf nach dem Notartermin
Tag 0: Beurkundung beim Notar
NotarterminDer Kaufvertrag wird vor dem Notar unterzeichnet. Ab jetzt ist der Vertrag rechtskräftig. Der Notar veranlasst die nächsten Schritte.
1–2 Wochen: Auflassungsvormerkung
GrundbuchamtDer Notar beantragt die Auflassungsvormerkung. Sie schützt den Käufer vor weiteren Belastungen oder Verkäufen der Immobilie durch den Verkäufer.
2–4 Wochen: Kaufpreisfälligkeit
ZahlungNach Eintragung der Vormerkung und Erfüllung aller Bedingungen teilt der Notar die Fälligkeit mit. Der Käufer überweist den Kaufpreis.
3–5 Wochen: Grunderwerbsteuer
FinanzamtDas Finanzamt sendet den Grunderwerbsteuer-Bescheid an den Käufer (6,5 % in NRW). Erst nach Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt.
Nach Zahlung: Schlüsselübergabe
ÜbergabeNach vollständigem Zahlungseingang erfolgt die Schlüsselübergabe. Ein detailliertes Übergabeprotokoll wird erstellt.
6–10 Wochen: Grundbuchumschreibung
EigentümerwechselDer Käufer wird als neuer Eigentümer eingetragen. Damit ist der Verkauf rechtlich vollständig abgeschlossen.
2. Auflassungsvormerkung im Detail
Die Auflassungsvormerkung ist eine der wichtigsten Sicherungsmaßnahmen im deutschen Immobilienrecht. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Was die Auflassungsvormerkung schützt
- • Doppelverkauf: Verhindert, dass der Verkäufer an einen Dritten verkauft
- • Neue Belastungen: Keine weiteren Grundschulden möglich
- • Zwangsversteigerung: Schutz vor Gläubigerzugriff auf den Verkäufer
- • Insolvenz: Schutz bei Insolvenz des Verkäufers
Für Verkäufer bedeutet die Vormerkung: Ab diesem Zeitpunkt ist die Immobilie faktisch „reserviert". Weitere Verkaufsverhandlungen sind nicht mehr möglich.
3. Kaufpreiszahlung und Fälligkeit
Der Kaufpreis wird nicht sofort nach dem Notartermin fällig. Erst wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, stellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung aus.
Voraussetzungen für die Fälligkeit
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen
- Löschungsbewilligung für bestehende Grundschulden liegt vor
- Gemeindliches Vorkaufsrecht ausgeschlossen oder verzichtet
- Ggf. weitere vertragsspezifische Bedingungen erfüllt
Nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung hat der Käufer in der Regel 10–14 Werktage, um den Kaufpreis zu überweisen. Die Zahlung erfolgt direkt auf das Konto des Verkäufers (Notaranderkonto ist in NRW nur bei besonderen Umständen üblich).
4. Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll
Die Schlüsselübergabe ist der für beide Seiten emotionalste Moment im Verkaufsprozess. Rechtlich sollte sie erst nach vollständigem Zahlungseingang erfolgen.
Was ins Übergabeprotokoll gehört
- • Zählerstände: Strom, Gas, Wasser zum Stichtag ablesen
- • Schlüssel: Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel
- • Zustand: Dokumentation etwaiger Mängel oder Veränderungen
- • Einbauten: Mitverkaufte Einbauküche, Markisen etc.
- • Dokumente: Bedienungsanleitungen, Garantieurkunden
- • Unterschriften: Beider Parteien mit Datum
Ein professioneller Immobilienmakler begleitet die Übergabe und stellt sicher, dass das Protokoll vollständig und rechtssicher ist.
5. Grundbuchumschreibung
Die Grundbuchumschreibung ist der letzte formelle Schritt. Erst mit der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer ist der Verkauf vollständig abgeschlossen.
| Schritt | Zuständig | Dauer |
|---|---|---|
| Antrag beim Grundbuchamt | Notar | Nach Zahlungseingang |
| Löschung alter Grundschulden | Grundbuchamt | 2–4 Wochen |
| Eintragung neuer Eigentümer | Grundbuchamt | 4–8 Wochen |
| Löschung Auflassungsvormerkung | Grundbuchamt | Parallel |
6. Kosten nach dem Notartermin
Kosten für den Verkäufer
- • Löschung Grundschuld: 200–500 €
- • Vorfälligkeitsentschädigung: variabel
- • Maklercourtage: 3,57 % (inkl. MwSt.)
- • Ggf. Spekulationssteuer
Kosten für den Käufer
- • Grunderwerbsteuer: 6,5 % (NRW)
- • Notarkosten: ca. 1–1,5 %
- • Grundbuchgebühren: ca. 0,5 %
- • Maklercourtage: 3,57 % (inkl. MwSt.)
7. Checkliste für Verkäufer nach dem Notartermin
- Zahlungseingang auf dem vereinbarten Konto prüfen
- Übergabeprotokoll vorbereiten (Zählerstände ablesen)
- Alle Schlüssel sammeln und dokumentieren
- Versorger informieren (Strom, Gas, Wasser, Internet)
- Versicherungen kündigen oder übertragen (Gebäudeversicherung geht auf Käufer über)
- Hausverwaltung informieren (bei Eigentumswohnungen)
- Ummeldung beim Einwohnermeldeamt (bei Eigennutzung)
- Maklerprovision und offene Rechnungen begleichen
- Steuerberater über Verkauf informieren (Spekulationssteuer prüfen)
- Unterlagen archivieren (Kaufvertrag, Übergabeprotokoll)
8. Typische Probleme nach dem Notartermin
Käufer zahlt nicht rechtzeitig
Häufigster Grund: Verzögerung bei der Bankfinanzierung. Der Notar setzt eine Nachfrist. Zahlt der Käufer auch danach nicht, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern.
Mängel bei der Übergabe entdeckt
Der Kaufvertrag enthält in der Regel einen Gewährleistungsausschluss für bekannte Mängel. Arglistig verschwiegene Mängel sind davon nicht gedeckt. Ein detailliertes Übergabeprotokoll schützt beide Parteien.
Grundbuchamt arbeitet langsam
In Düsseldorf kann die Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt bei hoher Auslastung 8–12 Wochen betragen. Dies verzögert die finale Umschreibung, hat aber keinen Einfluss auf die Schlüsselübergabe, die unabhängig davon erfolgt.
Verkäufer muss noch ausziehen
Ist ein späterer Auszugstermin vereinbart, sollte dies explizit im Kaufvertrag geregelt sein. Eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum zwischen Kaufpreiszahlung und Übergabe ist üblich. Mehr zum Ablauf: Haus verkaufen in Düsseldorf.
Häufige Fragen nach dem Notartermin
Was passiert direkt nach dem Notartermin?
Der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung, informiert das Finanzamt und prüft die Fälligkeitsvoraussetzungen. Als Verkäufer müssen Sie in der Regel zunächst nichts tun.
Wann bekomme ich als Verkäufer mein Geld?
In der Regel 2–4 Wochen nach dem Notartermin, sobald die Fälligkeitsmitteilung ausgestellt wurde und der Käufer überwiesen hat.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer schützt. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals verkauft oder mit Schulden belastet.
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
Der Notar setzt eine Nachfrist. Bei Nichtzahlung kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz geltend machen.
Kann ich vor der Kaufpreiszahlung ausziehen?
Grundsätzlich sollte die Übergabe erst nach vollständiger Zahlung erfolgen. Sondervereinbarungen sind möglich, aber risikobehaftet.
Wie lange dauert die Grundbuchumschreibung in Düsseldorf?
In Düsseldorf beträgt die Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt aktuell 4–8 Wochen, bei hoher Auslastung bis zu 12 Wochen.
Muss ich als Verkäufer die Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein, die Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW) zahlt der Käufer. Als Verkäufer fallen ggf. Kosten für die Löschung alter Grundschulden an.
Was passiert mit der Gebäudeversicherung?
Die Gebäudeversicherung geht automatisch auf den Käufer über (§ 95 VVG). Der Käufer hat ein Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats nach Grundbuchumschreibung.
Fragen zum Verkaufsablauf?
Wir begleiten Sie durch jeden Schritt – vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.
Fragen zum Thema?
Wir sind persönlich für Sie da.
Unser Team steht Ihnen unverbindlich zur Verfügung — direkter Rückruf innerhalb von 24 Stunden, ohne Callcenter, ohne Umwege.