Stand: September 2026
Maklerprovision & Maklergebühren in NRW: Höhe, Aufteilung & Rechenbeispiele 2026
Wie hoch ist die Maklerprovision in NRW 2026?
Die Maklerprovision in NRW beträgt 2026 üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Partei. Seit Dezember 2020 teilen Käufer und Verkäufer die Provision nach § 656c BGB. Bei 600.000 Euro Kaufpreis zahlt jede Seite rund 21.420 Euro. Die Höhe ist frei verhandelbar.
Wie hoch sind die Maklergebühren in Nordrhein-Westfalen? Wer zahlt wie viel? Alle aktuellen Provisionsregelungen mit konkreten Rechenbeispielen für Düsseldorf, Köln und Essen.
Kurz erklärt
Die Maklerprovision in NRW beträgt üblicherweise zwischen 6 % und 7,14 % des Kaufpreises – aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer. Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien die gesetzliche Provisionsteilung: Der Verkäufer kann maximal die Hälfte seiner Provision auf den Käufer umlegen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlen beide Parteien somit je ca. 12.000 € bis 14.280 € an Provision.
Aktuelle Provisionssätze in NRW (2026)
| Region | Provision (gesamt) | Je Partei |
|---|---|---|
| Düsseldorf | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Köln | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Ruhrgebiet | 6,0–7,14 % inkl. MwSt. | 3,0–3,57 % |
| Münsterland | 6,0–7,14 % inkl. MwSt. | 3,0–3,57 % |
Hinweis: Die angegebenen Sätze sind marktüblich, aber nicht gesetzlich festgelegt. Individuelle Vereinbarungen sind möglich.
Gesetzliche Provisionsteilung seit 2020
Gilt für Wohnimmobilien
Die Regelung betrifft Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Zweifamilienhäuser – nicht gewerbliche Immobilien.
Verkäufer zahlt mindestens die Hälfte
Der Verkäufer muss mindestens 50 % der Gesamtprovision selbst tragen. Er kann aber auch mehr übernehmen.
Käuferanteil erst nach Verkäuferzahlung fällig
Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Teil bereits bezahlt hat.
Beispielrechnung: Provision bei 400.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Gesamtprovision (7,14 %) | 28.560 € |
| Anteil Verkäufer (3,57 %) | 14.280 € |
| Anteil Käufer (3,57 %) | 14.280 € |
Ist die Provision verhandelbar?
Die Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar. In folgenden Fällen besteht erfahrungsgemäß Verhandlungsspielraum:
- •Hochpreisige Immobilien: Bei Objekten über 1 Million € ist oft eine niedrigere prozentuale Provision möglich
- •Schwer verkäufliche Objekte: Bei langer Vermarktungsdauer oder speziellen Objekten können individuelle Vereinbarungen getroffen werden
- •Mehrere Objekte: Bei Portfolio-Verkäufen sind Paketpreise üblich
Maklerprovision NRW nach Kaufpreis: Rechenbeispiele 200.000 € bis 2.000.000 €
Die folgende Tabelle zeigt die anfallende Maklerprovision in Nordrhein-Westfalen bei 7,14 % Gesamtprovision (marktüblich in Düsseldorf, Köln, Bonn) sowie bei 6,0 % (Ruhrgebiet, Ostwestfalen) – jeweils zur Hälfte für Käufer und Verkäufer.
| Kaufpreis | Gesamt 7,14 % | Je Partei (3,57 %) | Gesamt 6,0 % | Je Partei (3,0 %) |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 14.280 € | 7.140 € | 12.000 € | 6.000 € |
| 300.000 € | 21.420 € | 10.710 € | 18.000 € | 9.000 € |
| 400.000 € | 28.560 € | 14.280 € | 24.000 € | 12.000 € |
| 500.000 € | 35.700 € | 17.850 € | 30.000 € | 15.000 € |
| 750.000 € | 53.550 € | 26.775 € | 45.000 € | 22.500 € |
| 1.000.000 € | 71.400 € | 35.700 € | 60.000 € | 30.000 € |
| 1.500.000 € | 107.100 € | 53.550 € | 90.000 € | 45.000 € |
| 2.000.000 € | 142.800 € | 71.400 € | 120.000 € | 60.000 € |
Alle Beträge inkl. 19 % MwSt. Quelle: Marktanalyse Next Concept Immobilien, Datenbasis 2024–2026.
Maklerprovision in NRW-Städten im Vergleich
Zwar gilt das Gesetz zur Provisionsteilung bundesweit einheitlich, die marktüblichen Sätze variieren jedoch regional. In Ballungsräumen mit hoher Nachfrage (Rheinschiene) liegen die Provisionen an der Obergrenze, im westlichen Ruhrgebiet und Ostwestfalen tendenziell darunter.
| Stadt | Provision je Partei | Marktlage 2026 |
|---|---|---|
| Düsseldorf | 3,57 % | Sehr hohe Nachfrage, Preisniveau Top-3 in NRW |
| Köln | 3,57 % | Hohe Nachfrage, ähnlich Düsseldorf |
| Bonn | 3,57 % | Stabile Nachfrage, Regierungsviertel gefragt |
| Neuss | 3,0–3,57 % | Speckgürtel Düsseldorf, gefragte Villenlagen |
| Meerbusch | 3,57 % | Premium-Umland, häufig Objekte >1 Mio. € |
| Krefeld | 3,0–3,57 % | Solide Nachfrage, Uerdingen & Bockum stark |
| Ratingen | 3,57 % | Pendlerlage Düsseldorf, hohe Kaufkraft |
| Essen | 3,0–3,57 % | Süden (Bredeney, Rüttenscheid) Premium |
| Dortmund | 3,0–3,57 % | Solides Preisniveau, Süden stärker |
| Duisburg | 3,0 % | Moderate Preise, Käufermarkt in Teillagen |
| Münster | 3,57 % | Universitätsstadt, konstant hohe Nachfrage |
| Aachen | 3,57 % | Grenzlage, internationale Käufer |
NRW im Bundesvergleich: Maklerprovision nach Bundesland
NRW liegt mit 7,14 % Gesamtprovision im oberen Mittelfeld. In Berlin, Brandenburg, Hamburg und Bremen war historisch der Käufer allein provisionspflichtig – seit Dezember 2020 gilt die Teilung auch dort. Die marktüblichen Höhen unterscheiden sich weiter:
| Bundesland | Gesamtprovision | Je Partei |
|---|---|---|
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % |
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| Hessen | 5,95–7,14 % | 2,97–3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,12 % |
| Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,97 % |
Rechtliche Grundlagen: §§ 656a–656d BGB im Überblick
Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser trat am 23. Dezember 2020 in Kraft. Kernpunkte:
§ 656a BGB – Textform
Maklerverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen bedürfen der Textform. Mündliche Absprachen sind unwirksam.
§ 656b BGB – Verbraucherbeteiligung
Die Regelungen gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei rein gewerblichen Käufern greifen sie nicht.
§ 656c BGB – Doppeltätigkeit
Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision in gleicher Höhe von beiden Parteien gezahlt werden. Ein einseitiger Verzicht ist unwirksam.
§ 656d BGB – Umlegung
Verpflichtet sich nur der Verkäufer zur Zahlung, darf er maximal die Hälfte auf den Käufer umlegen. Der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat.
5 legale Wege, die Maklerprovision zu senken
- 1
Alleinauftrag statt Mehrfachbeauftragung
Wer einem Makler das Exklusivmandat gibt, verhandelt oft 0,3–0,5 Prozentpunkte weniger – der Makler kalkuliert mit sicherem Erfolg statt Konkurrenzdruck.
- 2
Höherwertige Objekte bündeln
Ab 1 Mio. € Kaufpreis sind Staffelmodelle üblich (z. B. 2,5 % ab der ersten Million). Bei Portfolios sind Pauschalen möglich.
- 3
Provisionsteilung nutzen
Seit 2020 zahlt der Käufer maximal die Hälfte. Vor 2020 waren in NRW Käufermodelle mit 7,14 % Alleinlast üblich – heute rechtlich unzulässig.
- 4
Netto-Kaufpreis-Modell prüfen
Manche Makler arbeiten mit einem Pauschalhonorar unabhängig vom Kaufpreis – sinnvoll bei sehr hochpreisigen Objekten oder bei erwartbar schneller Vermarktung.
- 5
Vorleistungen bündeln
Wer Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung selbst mitbringt, spart dem Makler Zeit – ein Argument für Verhandlung.
Wann wird die Maklerprovision fällig? – Ablauf Schritt für Schritt
Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags – erst hier entsteht der Provisionsanspruch (§ 652 BGB).
Rechnungsstellung durch den Makler – üblicherweise binnen 7 Tagen nach Beurkundung.
Zahlungsziel: in der Regel 14 Tage netto ab Rechnungserhalt.
Käufer zahlt seinen Anteil erst nach nachweislicher Zahlung des Verkäufers (§ 656d BGB).
Bei Scheitern des Kaufs (z. B. Rücktritt, Nichterfüllung) entfällt der Provisionsanspruch komplett.
Provision im Kontext der Kaufnebenkosten NRW
Die Maklerprovision ist nur ein Teil der Erwerbsnebenkosten. In Nordrhein-Westfalen summieren sich alle Nebenkosten typischerweise auf 12–15 % des Kaufpreises:
| Position | Satz NRW | Bei 500.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | 32.500 € |
| Notarkosten | ca. 1,5 % | 7.500 € |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % | 2.500 € |
| Maklerprovision Käufer | 3,57 % | 17.850 € |
| Summe Nebenkosten Käufer | ca. 12,07 % | 60.350 € |
Typische Fehler von Verkäufern bei der Provisionsvereinbarung
- ✗
Provision mündlich vereinbart
Seit § 656a BGB unwirksam. Immer Textform (E-Mail reicht).
- ✗
Käufer soll komplett zahlen
In NRW bei Einfamilienhaus/ETW rechtlich unzulässig – Vertrag ist nichtig.
- ✗
Provision vor Beurkundung gezahlt
Anspruch entsteht erst mit notariellem Kaufvertrag. Vorauszahlungen sind rückforderbar.
- ✗
Mehrere Makler parallel beauftragt
Streit über die Ursächlichkeit möglich – führt oft zu doppelten Zahlungen.
- ✗
Provisionshöhe unrealistisch niedrig
Unter 2 % arbeiten seriöse Makler in Düsseldorf kaum – erwartbar: schlechtes Marketing, kein Käufernetzwerk.
Häufige Fragen zur Maklerprovision NRW
Wie hoch ist die Maklerprovision in NRW 2026?▼
In Nordrhein-Westfalen beträgt die übliche Maklerprovision 7,14 % inkl. MwSt. des Kaufpreises – aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer zu je 3,57 %. In einigen Regionen (Ruhrgebiet, Münsterland, Ostwestfalen) sind auch 6,0 % (je 3,0 %) marktüblich. Seit Dezember 2020 gilt die gesetzliche Teilung bei Wohnimmobilien.
Wer zahlt die Maklerprovision in NRW?▼
Seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten vom 23. Dezember 2020 (§§ 656a–656d BGB) teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mindestens hälftig. Der Verkäufer muss den Maklervertrag zuerst schließen; der Käufer zahlt seinen Anteil erst, wenn der Verkäufer nachweislich bezahlt hat.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?▼
Ja. Es gibt in Deutschland keine gesetzlich festgeschriebene Höhe – nur marktübliche Sätze. Verhandlungsspielraum besteht besonders bei Immobilien über 1 Mio. €, bei Portfolio-Verkäufen, bei sehr gut verkäuflichen Objekten in Toplagen (Oberkassel, Kaiserswerth) oder bei Alleinauftrag mit qualifiziertem Käufernetzwerk.
Wann wird die Maklerprovision fällig?▼
Die Provision wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag rechtswirksam abgeschlossen ist – also nach Beurkundung beim Notar. Zahlungsziel ist üblicherweise 14 Tage nach Rechnungsstellung. Bei Rücktritt oder Nichterfüllung ohne Verschulden des Käufers entfällt der Anspruch.
Wie hoch ist die Maklerprovision bei 500.000 € Kaufpreis in Düsseldorf?▼
Bei 500.000 € Kaufpreis und 7,14 % Gesamtprovision fallen 35.700 € an – je 17.850 € für Käufer und Verkäufer. Bei 3,0 % je Partei (6,0 % gesamt) wären es je 15.000 €.
Gilt die Provisionsteilung auch bei Gewerbeimmobilien?▼
Nein. Die gesetzliche Provisionsteilung nach § 656c BGB gilt ausschließlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die von Verbrauchern gekauft werden. Bei Mehrfamilienhäusern, Bauland, Gewerbeobjekten und Kapitalanlagen sind die Provisionsvereinbarungen frei gestaltbar – hier zahlt oft der Käufer allein.
Kann ich die Maklerprovision steuerlich absetzen?▼
Als Verkäufer nur dann, wenn die Immobilie eine Kapitalanlage war (innerhalb der Spekulationsfrist verkauft) – dann mindern die Maklerkosten den Veräußerungsgewinn. Als Käufer sind Maklerkosten Anschaffungsnebenkosten und werden über die Abschreibung (AfA) berücksichtigt, wenn die Immobilie vermietet wird. Bei selbstgenutzten Immobilien sind sie steuerlich nicht absetzbar.
Wie hoch sind Maklergebühren in Düsseldorf bei Kaufpreisen über 1 Mio. €?▼
Bei Kaufpreisen über 1 Mio. € liegt die Provision in Düsseldorf 2026 weiterhin meist bei 3,57 % je Partei, ist aber häufiger verhandelbar. Beispiel Kaiserswerth mit 1,8 Mio. €: 64.260 € je Partei bei 3,57 %. Zusammen mit 6,5 % Grunderwerbsteuer (117.000 €) und rund 1,75 % Notar und Grundbuch (31.500 €) ergeben sich für den Käufer etwa 212.760 € Kaufnebenkosten, also gut 11,8 % des Kaufpreises. In Oberkassel mit 2,5 Mio. € sind es entsprechend rund 295.000 €.
Was ist der Unterschied zwischen Maklerprovision und Maklergebühren?▼
In der Praxis dasselbe: Beide Begriffe bezeichnen das Erfolgshonorar des Maklers nach § 652 BGB, üblicherweise als Prozentsatz des Kaufpreises. Der Begriff Gebühr ist juristisch unpräzise, weil Gebühren staatlich festgesetzt werden – die Maklerprovision ist frei vereinbar. Zusätzliche Pauschalen für Fotos, Inserate oder Wertermittlung sind bei seriösen Maklern nicht üblich und im Erfolgshonorar enthalten.
Was passiert, wenn der Verkauf scheitert?▼
Keine Provision. Der Maklerlohn entsteht nach § 652 BGB nur bei erfolgreichem Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Vorleistungen, Besichtigungen, Wertermittlung und Marketing sind für den Auftraggeber kostenfrei – das trägt der Makler als unternehmerisches Risiko.
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