Vermögensnachfolge mit Immobilien – Holding, Stiftung oder Schenkung?

Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €, der alle zehn Jahre neu genutzt werden kann. Wer früh beginnt, kann so über zwei bis drei Übertragungszyklen erhebliche Werte steuerfrei übertragen. Wichtig ist eine belastbare Bewertung der Immobilie – ein zu hoher Ansatz verschenkt Freibetrag, ein zu niedriger provoziert Rückfragen des Finanzamts.

Beim Nießbrauchvorbehalt geht das Eigentum über, die Mieterträge und das Nutzungsrecht bleiben bei den Übertragenden. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den schenkungsteuerlichen Wert deutlich. Der Nachteil: Ein späterer Verkauf ist nur gemeinsam möglich, und die Immobilie ist in der Praxis schwerer beleihbar.

Bei mehreren Objekten wird der Bestand häufig in einer vermögensverwaltenden Gesellschaft gebündelt. Anschließend werden Anteile statt einzelner Immobilien übertragen – schrittweise, ohne Grundbuchänderung je Übertragung und ohne die Substanz aufzuteilen. Stimmrechte lassen sich dabei von der wirtschaftlichen Beteiligung trennen, sodass die Steuerung zunächst bei der älteren Generation bleibt.

Eine Familienstiftung hält das Vermögen dauerhaft und schützt es vor Zersplitterung durch Erbengemeinschaften. Sie ist allerdings aufwendig in Errichtung und Verwaltung und unterliegt der Erbersatzsteuer alle 30 Jahre. Sinnvoll ist sie in der Regel erst ab deutlich zweistelligen Millionenwerten oder bei komplexen Familienkonstellationen.