Stand: Mai 2026
Nießbrauch Immobilie: So senken Sie die Steuer bei Schenkung & Erbe
Kurz erklärt
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer die Immobilie an die nächste Generation, behält aber Wohnrecht und Mieteinnahmen. Der kapitalisierte Nießbrauchwert wird vom Verkehrswert abgezogen – das reduziert die steuerliche Bemessungsgrundlage je nach Alter und Mietertrag um 30–60 %. So passt eine 800.000-€-Immobilie oft komplett in den Freibetrag. Stand: 2026.
Was ist Nießbrauch?
Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) gibt dem Berechtigten das Recht, alle Nutzungen einer Sache zu ziehen – also zu wohnen, zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Eigentum geht trotzdem auf den Beschenkten über.
So wird der Nießbrauchwert berechnet
Formel: Jahresnettomietwert × Kapitalisierungsfaktor. Der Faktor richtet sich nach dem Alter und Geschlecht des Nießbrauchers (Anlage 9 zum BewG). Ein 65-jähriger Schenker hat einen Faktor von rund 12, ein 75-Jähriger rund 8.
Beispielrechnung
- Verkehrswert Immobilie: 900.000 €
- Jahresnettomiete: 24.000 €
- Alter Schenker: 65 Jahre, Faktor: 12,5
- Nießbrauchwert: 24.000 € × 12,5 = 300.000 €
- Steuerlicher Schenkungswert: 900.000 € − 300.000 € = 600.000 €
- Bei 800.000 € Freibetrag (beide Eltern → 1 Kind): vollständig steuerfrei.
Arten von Nießbrauch
- Vorbehaltsnießbrauch: häufigste Form – Eigentümer schenkt und behält sich Nießbrauch vor.
- Zuwendungsnießbrauch: Eigentümer räumt einem Dritten Nießbrauch ein (z. B. dem Ehepartner).
- Quotennießbrauch: Nießbrauch an einem Bruchteil der Mieteinnahmen.
Vor- und Nachteile
- + Erhebliche Steuerersparnis (oft 30–60 % des Verkehrswerts).
- + Schenker behält Einkommen und Wohnrecht lebenslang.
- + Pflichtteilsansprüche reduzieren sich nach 10 Jahren.
- − Beschenkter ist Eigentümer, hat aber keine Erträge.
- − Verkauf ist nur mit Zustimmung des Nießbrauchers möglich.
- − Notarielle Komplexität und höhere Gebühren.
Übersicht
| Alter Nießbraucher | Männlich | Weiblich |
|---|---|---|
| 55 Jahre | ca. 15,1 | ca. 16,8 |
| 60 Jahre | ca. 13,8 | ca. 15,4 |
| 65 Jahre | ca. 12,2 | ca. 13,8 |
| 70 Jahre | ca. 10,4 | ca. 11,9 |
| 75 Jahre | ca. 8,4 | ca. 9,8 |
| 80 Jahre | ca. 6,5 | ca. 7,6 |
Vereinfachte Kapitalisierungsfaktoren nach Anlage 9 BewG. Tatsächliche Werte beim Steuerberater prüfen. Stand: 2026.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für individuelle Entscheidungen empfehlen wir die Abstimmung mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht. nextconcept Immobilien unterstützt im Verbund mit erfahrenen Steuerberatern in Düsseldorf.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Steuerersparnis durch Nießbrauch?▼
In der Praxis 30–60 % der Schenkungssteuer-Bemessungsgrundlage. Bei jüngeren Schenkern und hohen Mieten kann der Effekt noch größer ausfallen.
Kann ich die Immobilie trotz Nießbrauch verkaufen?▼
Ja, aber nur mit Zustimmung des Nießbrauchers. Der Käufer übernimmt entweder den Nießbrauch oder es wird im Verkauf abgelöst.
Wer trägt Reparaturen und Erhaltungskosten?▼
Standardmäßig der Nießbraucher (laufende Erhaltung). Größere Sanierungen tragen Eigentümer. Im Vertrag lassen sich abweichende Regelungen treffen.
Wer zahlt die Grundsteuer?▼
In der Regel der Nießbraucher, weil ihm die Nutzungen zustehen. Auch hier sind vertragliche Regelungen möglich.
Wie wirkt sich der Nießbrauch auf Mieteinnahmen aus?▼
Der Nießbraucher versteuert die Mieten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Eigentümer hat keine steuerlichen Einnahmen.
Was passiert beim Tod des Nießbrauchers?▼
Der Nießbrauch erlischt automatisch. Die Immobilie steht dem Eigentümer dann uneingeschränkt zur Verfügung – ohne erneute Erbschaftssteuer auf den Nießbrauchwert.
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