Stand: Mai 2026
Immobilie an Kind übertragen: So sparen Sie Steuern legal
Kurz erklärt
Eltern können jedem Kind alle 10 Jahre 400.000 € steuerfrei schenken – bei zwei Elternteilen und zwei Kindern also bis zu 1,6 Mio. € pro Dekade. Wer früh überträgt und sich per Nießbrauch Wohnrecht und Mieteinnahmen sichert, kann den steuerlichen Wert der Schenkung deutlich senken. Die Übertragung erfolgt notariell, der Eigentumswechsel wird im Grundbuch eingetragen. Stand: 2026.
Die wichtigsten Freibeträge
- Kind: 400.000 € pro Elternteil, alle 10 Jahre erneuerbar.
- Enkel: 200.000 €.
- Ehegatte: 500.000 €.
- Geschwister, Lebenspartner ohne Ehe: 20.000 €.
Die 10-Jahres-Regel clever nutzen
Wer mit 55 Jahren eine erste Tranche überträgt, kann mit 65, 75 und 85 jeweils die Freibeträge erneut nutzen – theoretisch 1,6 Mio. € pro Elternteil ohne Steuer. Diese Strategie funktioniert nur, wenn früh begonnen wird.
Nießbrauch senkt den steuerlichen Wert
Behält der Schenker ein Nießbrauchrecht (Wohnen + Mieteinnahmen), reduziert sich der steuerliche Schenkungswert um den kapitalisierten Wert des Nießbrauchs. Beispiel: Bei einem 65-jährigen Schenker und einer vermieteten Immobilie kann der Wert um 30–50 % sinken – die Schenkung passt damit häufig komplett in den Freibetrag.
Typische Fallstricke
- Pflichtteilsansprüche weiterer Erben können trotz Schenkung greifen (10-Jahres-Frist beachten).
- Bei Übertragung an Minderjährige ist ein Ergänzungspfleger nötig.
- Schenkung an nur ein Kind kann zu Konflikten mit Geschwistern führen – Ausgleichszahlungen prüfen.
- Spätere Scheidung des Kindes: Schenkung mit Rückforderungsklausel absichern.
Was kostet die Übertragung?
Notarkosten und Grundbuchgebühren liegen zusammen bei rund 1,5–2 % des Immobilienwerts. Bei Nießbrauchgestaltung kommen Bewertungsgutachten und ggf. Steuerberatungshonorare hinzu (1.000–3.000 €).
Übersicht
| Konstellation | Freibetrag (alle 10 J.) | Beispiel-Schenkung |
|---|---|---|
| Mutter → Kind | 400.000 € | Wohnung 400.000 € steuerfrei |
| Vater + Mutter → Kind | 800.000 € | Haus 800.000 € steuerfrei |
| Beide Eltern → 2 Kinder | 1.600.000 € | Mehrere Objekte in 10 Jahren |
| Großeltern → Enkel | 200.000 € | Eigentumswohnung anteilig |
Schenkungssteuerfreibeträge nach §16 ErbStG. Stand: 2026.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für individuelle Entscheidungen empfehlen wir die Abstimmung mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht. nextconcept Immobilien unterstützt im Verbund mit erfahrenen Steuerberatern in Düsseldorf.
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Häufige Fragen
Wie viel kann ich meinem Kind steuerfrei schenken?▼
Jedes Elternteil kann jedem Kind 400.000 € steuerfrei alle 10 Jahre übertragen. Bei zwei Elternteilen sind das 800.000 € pro Kind und Dekade.
Was passiert, wenn der Freibetrag überschritten wird?▼
Der übersteigende Betrag wird mit dem Schenkungssteuersatz besteuert – Kinder zahlen in Steuerklasse I zwischen 7 % und 30 % je nach Höhe.
Was ist der Nießbrauch?▼
Der Schenker behält das Recht, die Immobilie weiterhin zu bewohnen oder zu vermieten und die Einnahmen zu beziehen. Eigentum geht trotzdem auf das Kind über. Der Nießbrauchwert reduziert den steuerlichen Schenkungswert.
Kann ich die Schenkung rückgängig machen?▼
Standardmäßig nein. Mit vertraglichen Rückforderungsklauseln (z. B. bei Vorversterben des Beschenkten, Insolvenz oder Scheidung) kann die Schenkung abgesichert werden.
Wird die Grunderwerbsteuer fällig?▼
Nein. Schenkungen zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern–Kinder) sind grunderwerbsteuerfrei nach §3 GrEStG.
Ab welchem Alter sollte ich mit der Übertragung beginnen?▼
Steuerlich optimal ist ein Beginn ab 55 – dann lassen sich die 10-Jahres-Freibeträge mehrfach nutzen. Auch der Nießbrauch ist bei jüngerem Alter steuerlich vorteilhafter.
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