Stadthaus mit Galerie
Oberkassel · 154 m² · verkauft in 71 Tagen
Die Aufgabe
Ein Stadthaus aus den 1980er-Jahren mit Galerie, Terrasse und Gartenteich. Charaktervoll, aber mit einem Grundriss, der auf Fotos zunächst schwer lesbar war – klassischer Fall, in dem ein Objekt online unterschätzt wird.
- Galerie
- Terrasse
- Gartenteich
- Ruhige Lage
Unsere Strategie
- 01
Neuaufnahme der Bilder mit Fokus auf Galerie und Lichtführung, damit die Raumhöhe im ersten Scroll erkennbar ist.
- 02
Wohnflächenprüfung nach WoFlV vor Vermarktungsstart – Abweichungen in Altunterlagen kosten in Oberkassel schnell einen sechsstelligen Betrag.
- 03
Zielgruppenschärfung auf Paare und kleine Familien, die eine Alternative zum überteuerten Gründerzeit-Segment suchen.
- 04
Strukturierte Besichtigungsblöcke statt Einzelterminen, um Entscheidungsdruck ohne Bieterdruck zu erzeugen.
Was dabei herauskam
Verkauf innerhalb von 71 Tagen zum Kaufpreis von 1.200.000 € – ohne öffentliche Preisreduzierung im Vermarktungsverlauf.
Objekte mit besonderem Grundriss brauchen eine Bildsprache, die den Raum erklärt. Wird das versäumt, bleibt die Immobilie liegen und der erste Preisnachlass folgt – genau der Punkt, an dem Verhandlungsmacht verloren geht.
Wir suchen den Käufer – nicht der Käufer uns
Ein Portal-Inserat wartet darauf, gefunden zu werden. Wir gehen den umgekehrten Weg: Über bezahlte Werbeanzeigen auf Facebook, Instagram und LinkedIn spielen wir das Objekt genau den Menschen aus, die es kaufen können – nach vorher definierter Zielgruppe, mit klarem Konzept und ohne dass die Immobilie öffentlich zur Schau gestellt wird.
01 · Zielgruppe vorher definieren
Bevor eine einzige Anzeige läuft, legen wir fest, wer das Objekt kaufen kann: Alter, Haushaltseinkommen, Eigentümer- und Kapitalanlegerprofile, Interessen wie Architektur, Interior, Yachting, Private Banking oder Unternehmertum. Dazu Filter auf Wohnort, Reichweite pro Region und Ausschluss unpassender Gruppen.
02 · Hochwertige Grafiken im CI
Wir produzieren Anzeigenmotive in unserer eigenen Bildsprache – ruhige, cineastische Aufnahmen, klare Typografie, kein Portal-Look. Für Facebook, Instagram und LinkedIn jeweils in eigenen Formaten (Feed, Story, Reel), damit das Objekt auf jedem Kanal hochwertig wirkt.
03 · Eigene Landingpage statt Portal
Die Anzeige führt nicht auf ein Portal, sondern auf eine geschützte Landingpage, die wir selbst kontrollieren. Dort entscheiden wir, welche Informationen sichtbar sind – oft nur Lage, Segment und Eckdaten. Das vollständige Exposé folgt erst nach Anfrage und Prüfung.
04 · Meta-Pixel & Funnel
Auf der Landingpage misst der Meta-Pixel anonymisiert, wer sich ernsthaft mit dem Objekt beschäftigt: Verweildauer, Scrolltiefe, Klick auf die Anfrage. Diese Signale nutzen wir, um die Anzeigen genau auf ähnliche Profile auszurichten (Lookalike) und Interessenten erneut anzusprechen, die die Seite verlassen haben. Der Funnel läuft in drei Stufen: Aufmerksamkeit, Interesse, qualifizierte Anfrage.
05 · Diskret in jeder Stufe
Es gibt kein öffentliches Portal-Inserat, keine Adresse, keine Nachbarschaftsansprache. Wer die Anzeige nicht zur Zielgruppe gehört, sieht sie nicht. Anfragen laufen ausschließlich über uns, werden auf Bonität und Finanzierung geprüft und erst dann zu einem Besichtigungstermin geführt.
06 · Deutschlandweit statt nur Düsseldorf
Über die Portale ist eine Immobilie faktisch nur in Düsseldorf sichtbar – gesucht wird dort nach Stadt. Über Meta-Kampagnen bewerben wir deutschlandweit und bei hochpreisigen Objekten im gesamten DACH-Raum. Das hat sich ausgezahlt: Ein Käufer kam aus der Schweiz. Zusätzlich gewinnen wir mit jeder Kampagne neue vorqualifizierte Suchende für unsere Datenbank, die beim nächsten Objekt sofort verfügbar sind.
Sie erhalten Reichweite in ganz Deutschland und im DACH-Raum, ohne öffentliche Preisdiskussion, ohne Portal-Verlauf und ohne dass die Nachbarschaft vom Verkauf erfährt. Statt vieler unqualifizierter Anfragen kommen wenige, dafür geprüfte Interessenten – und jede Kampagne vergrößert den Käuferkreis, den wir beim nächsten Objekt in dieser Lage direkt ansprechen können.
Stadthaus kaufen & verkaufen in Oberkassel
Was kostet ein Stadthaus in Oberkassel 2026?
Stadthäuser zwischen 140 und 200 m² liegen in Oberkassel 2026 typischerweise bei 1,1 bis 1,8 Mio. €. Entscheidend sind Baujahr, Grundstücksanteil und Nähe zum Rheinufer bzw. zur Luegallee.
Wie lange dauert der Verkauf eines Hauses in Oberkassel?
Bei marktgerechter Preisfindung und vollständigen Unterlagen zwischen 60 und 90 Tagen. Dieses Stadthaus wurde in 71 Tagen ohne öffentliche Preisreduzierung beurkundet.
Muss die Wohnfläche vor dem Verkauf neu berechnet werden?
Bei Häusern aus den 1970er- und 1980er-Jahren empfehlen wir das dringend. Alte Unterlagen weichen häufig von der WoFlV ab – bei Oberkasseler Quadratmeterpreisen kostet jede falsche Angabe schnell einen fünf- bis sechsstelligen Betrag oder führt zu Nachverhandlungen.
Wie viel Maklerprovision zahlt man in Düsseldorf?
In NRW sind 3,57 % inkl. MwSt. je Partei üblich, geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Die Provision wird erst mit dem beurkundeten Kaufvertrag fällig.
Sollte ich vor dem Verkauf renovieren?
Meist nicht umfassend. Wirksamer sind professionelle Fotografie, Home Staging und ein belastbarer Kostenrahmen für offene Arbeiten – Käufer kalkulieren dann mit Zahlen statt mit Sicherheitsabschlägen.
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Preise Q1 2026, Mikrolagen und Off-Market-Zugang.
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