Stand: Mai 2026
Erbschaftssteuer Immobilien: Freibeträge 2025/2026 im Überblick
Kurz erklärt
Kinder erben pro Elternteil 400.000 € steuerfrei, Ehegatten 500.000 €, Enkel 200.000 €. Das selbstgenutzte Familienheim kann komplett steuerfrei übergehen, wenn der Erbe es 10 Jahre selbst bewohnt. Übersteigt der Immobilienwert die Freibeträge, fällt Erbschaftssteuer von 7–30 % an (Steuerklasse I). Stand: 2026.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
- Ehegatten/eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
- Enkel (Eltern leben noch): 200.000 €
- Enkel (Eltern verstorben): 400.000 €
- Eltern (Erbe von Kindern): 100.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 €
- Alle übrigen Personen: 20.000 €
Steuersätze nach Steuerklasse
Über dem Freibetrag wird der Erwerb gestaffelt besteuert. Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder) zwischen 7 % und 30 %. Steuerklasse II (Geschwister) zwischen 15 % und 43 %. Steuerklasse III (Nicht-Verwandte) zwischen 30 % und 50 %.
Das Familienheim-Privileg
Wird die selbstgenutzte Wohnimmobilie an Ehegatten vererbt, ist sie komplett steuerfrei – ohne Größenbegrenzung. Kinder erben das Familienheim ebenfalls steuerfrei, wenn die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt und das Heim 10 Jahre selbst genutzt wird. Wird vorher verkauft, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
Wie wird die Immobilie bewertet?
Das Finanzamt setzt den Verkehrswert an. Maßstab sind Vergleichswerte, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Eigentümer können mit einem unabhängigen Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen – das spart oft fünf- bis sechsstellige Beträge bei der Erbschaftssteuer.
Strategien zur Steueroptimierung
- Frühzeitige Schenkungen zu Lebzeiten (10-Jahres-Freibeträge nutzen).
- Nießbrauch eingeräumt → reduzierter steuerlicher Wert.
- Berliner Testament prüfen – steuerlich oft nachteilig.
- Lebensversicherung in Trustkonstruktion.
- Familiengesellschaft (GmbH & Co. KG) für größere Immobilienportfolios.
Übersicht
| Wert (über Freibetrag) | St.-Kl. I (Kinder) | St.-Kl. II | St.-Kl. III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
§19 ErbStG. Stand: 2026.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für individuelle Entscheidungen empfehlen wir die Abstimmung mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht. nextconcept Immobilien unterstützt im Verbund mit erfahrenen Steuerberatern in Düsseldorf.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist der Freibetrag bei Erbschaft an Kinder?▼
Pro Elternteil 400.000 € pro Kind. Bei beiden Elternteilen also bis zu 800.000 € pro Kind.
Kann ich das Familienheim steuerfrei erben?▼
Ja, wenn Sie es als Kind 10 Jahre selbst bewohnen und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Ehegatten erben Familienheime grundsätzlich steuerfrei ohne Größenbegrenzung.
Wie wird die Immobilie für die Erbschaftssteuer bewertet?▼
Das Finanzamt setzt den Verkehrswert an, ermittelt nach Vergleichs-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann diesen Wert reduzieren.
Was passiert, wenn ich die Erbschaftssteuer nicht zahlen kann?▼
Möglich sind Stundungen über bis zu 10 Jahre, Ratenzahlung oder der Verkauf der Immobilie. Ein Off-Market-Verkauf vermeidet Druck und schlechte Konditionen.
Wie lange habe ich Zeit, die Steuer zu zahlen?▼
Die Erbschaftssteuererklärung muss innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt angezeigt werden, die Steuer wird i. d. R. binnen 1 Monat nach Bescheid fällig.
Lohnt sich Schenken zu Lebzeiten?▼
Sehr oft ja – weil sich die Freibeträge alle 10 Jahre erneuern. Wer früh überträgt, kann das gesamte Immobilienvermögen steuerfrei in die nächste Generation bringen.
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