Heizungsgesetz 2026 abgelöst: Das GModG und was es für Eigentümer bedeutet
Stand: 1. Oktober 2026 · aktualisiert nach Inkrafttreten des GModG
Gilt das Heizungsgesetz 2026 noch?
Nein, nicht in der bekannten Form: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) anstelle des Gebäudeenergiegesetzes. Die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien ist entfallen, Eigentümer wählen ihre Heiztechnik wieder frei. Ab 2029 muss fossilen Brennstoffen jedoch ein klimaneutraler Anteil beigemischt werden, und die Dämmpflicht bei Dach- und Fassadenarbeiten bleibt.
Die 10 wichtigsten Änderungen durch das GModG
- 1Das GEG heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Novelle wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet, die wesentlichen Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Das Gebäudeenergiegesetz wurde dabei umfassend geändert und umbenannt.
- 2Die 65-Prozent-Regel ist entfallen. Die einheitliche Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei neuen Heizungen gilt nicht mehr – weder im Neubau noch im Bestand.
- 3Eigentümer wählen die Heiztechnik frei. Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse – und auch neue Gas- oder Ölheizungen sind wieder zulässig. Entscheidend ist nicht mehr die Technologie, sondern das Ergebnis.
- 4Ab 2029 greift ein Bioanteil im Brennstoff. Über Grüngas- bzw. Grünölquote und die sogenannte Biotreppe wird Gas und Öl ab 2029 schrittweise ein verbindlicher klimaneutraler Anteil beigemischt. Ziel ist vollständige Klimaneutralität der Brennstoffe bis 2045.
- 5Dämmpflicht bei Dach und Fassade bleibt. Wer Dach oder Außenwand erneuert, muss dabei weiterhin einen Mindest-Dämmstandard erreichen. Diese Bauteil-Anforderungen hat das GModG übernommen.
- 6Keine Austauschpflicht für laufende Heizungen. Eine funktionierende Gas- oder Ölheizung darf weiterlaufen. Es gibt keinen Stichtag, zu dem eine intakte Anlage ausgetauscht werden muss.
- 7Förderung für klimafreundliche Heizungen bleibt. Der Bund fördert den Umstieg weiterhin. Die Förderhöhe hängt von Maßnahme, Zeitpunkt und Einkommen ab – Zusagen immer vor Auftragsvergabe einholen.
- 8Energieausweis bleibt Pflicht beim Verkauf. Beim Verkauf und bei Neuvermietung muss der Energieausweis unverändert spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Die Pflicht ist von der Reform unberührt.
- 9Der Markt bewertet Heizungen weiter streng. Der rechtliche Druck ist gesunken, der wirtschaftliche nicht: Käufer rechnen Betriebskosten und CO₂-Preis ein. Alte fossile Anlagen bleiben ein Preis- und Verhandlungsthema.
- 102030 wird das Gesetz evaluiert. Das GModG enthält eine Überprüfungsklausel: 2030 wird bewertet, ob sich die gelockerten Vorgaben bewährt haben. Planungssicherheit gilt also auf Sicht, nicht auf Dauer.
1. Was das GModG regelt
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist das zentrale Regelwerk für energetische Anforderungen an beheizte und klimatisierte Gebäude in Deutschland. Es ist die Fortschreibung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das 2020 die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt hatte. Im Juli 2026 wurde das GEG umfassend geändert und in GModG umbenannt.
Im Kern regelt das GModG:
- Anforderungen an die energetische Qualität von Neubau und Bestand
- Mindest-Dämmstandards bei Arbeiten an Dach, Fassade und Geschossdecken
- den Weg zu klimaneutralen Heizbrennstoffen bis 2045 (Grüngas-/Grünölquote, Biotreppe ab 2029)
- Energieausweise und Informationspflichten bei Verkauf und Vermietung
- Digitalisierung des Gebäudebetriebs sowie Vorgaben für Nichtwohngebäude
Der Paradigmenwechsel: Statt einzelne Technologien vorzuschreiben, setzt das Gesetz auf Technologieoffenheit und auf das Ergebnis – die Emissionen des Gebäudes über die Zeit.
2. Alte GEG-Regel vs. neue Rechtslage
| Thema | Bis 28.07.2026 (GEG) | Seit 29.07.2026 (GModG) |
|---|---|---|
| Neue Heizung | mind. 65 % erneuerbare Energien | freie Technologiewahl |
| Neue Gas-/Ölheizung | nur in engen Ausnahmen | zulässig |
| Kommunale Wärmeplanung | Stichtag für die 65-%-Pflicht | Planungsgrundlage, kein Pflicht-Auslöser mehr |
| Brennstoff | keine Quote | Bioanteil ab 2029 stufenweise |
| Dämmung bei Sanierung | Mindeststandard | Mindeststandard bleibt |
| Energieausweis | Pflicht bei Verkauf | Pflicht bei Verkauf |
Wichtig für Eigentümer: Viele Ratgeber im Netz stehen noch auf dem Stand von 2024 und rechnen mit der 65-Prozent-Pflicht. Wer darauf eine Sanierungsentscheidung aufbaut, kalkuliert mit einer Regel, die es nicht mehr gibt.
3. Heiztechnik im Vergleich
| Technologie | Investition (EFH) | Betriebsrisiko ab 2029 |
|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft-Wasser) | 15.000–30.000 € | gering |
| Fernwärme-Anschluss | 5.000–15.000 € | gering, abhängig vom Netz |
| Pellet-/Biomasseheizung | 20.000–35.000 € | gering |
| Hybrid (Gas + Wärmepumpe) | 18.000–28.000 € | mittel |
| Neue Gasheizung | 8.000–14.000 € | hoch (Bioquote + CO₂-Preis) |
| Neue Ölheizung | 12.000–20.000 € | hoch (Bioquote + CO₂-Preis) |
Die Beträge sind Erfahrungswerte aus Düsseldorfer Objekten inklusive Montage, ohne Förderung und ohne begleitende Maßnahmen wie neue Heizkörper oder Pufferspeicher. Die rechtliche Freiheit verschiebt die Frage von „Was ist erlaubt?" zu „Was ist über 15 Jahre bezahlbar?".
4. Auswirkungen in typischen Szenarien
Szenario 1: Gasheizung fällt aus
Es gibt keine 65-Prozent-Hürde mehr. Ersatz ist frei wählbar, auch eine neue Gasheizung.
Empfehlung: Vor der Entscheidung prüfen, ob Fernwärme in der Straße liegt oder geplant ist. Ein Anschluss ist oft die günstigste Dauerlösung – und beim späteren Verkauf das stärkste Argument.
Szenario 2: Alte Ölheizung im Bestand
Weiterbetrieb ist zulässig. Der Kostendruck kommt nicht aus dem Gesetz, sondern aus CO₂-Preis und der ab 2029 steigenden Bioquote.
Empfehlung: Betriebskosten über zehn Jahre durchrechnen. Beim Verkauf bleibt der Abschlag deutlich – Ölheizungen verlängern die Vermarktungsdauer messbar.
Szenario 3: Vermieter
Modernisierungskosten lassen sich weiterhin anteilig auf die Miete umlegen; Fördermittel sind dabei anzurechnen. Die Obergrenzen des Mietrechts gelten unverändert.
Empfehlung: Umlage vorab mit Mietrechtsberatung prüfen und Mieter früh informieren.
Szenario 4: Verkauf in den nächsten 12 Monaten
Ein Heizungstausch kurz vor dem Verkauf rechnet sich seit der Reform seltener: Käufer argumentieren nicht mehr mit einer Pflicht, sondern mit Betriebskosten.
Empfehlung: Statt zu investieren, zwei belastbare Angebote eines Fachbetriebs einholen und in die Unterlagen legen. Das nimmt dem Preisabschlag die Grundlage, weil der Käufer rechnen kann statt zu schätzen.
Szenario 5: Luxussegment
Im Premiumbereich ist eine moderne Anlage Erwartung, nicht Argument. Eine alte Heizung wirkt hier stärker als Dealbreaker als im Mittelsegment.
Empfehlung: Wärmepumpe mit Einbindung in die Haustechnik. Die Investition trägt sich bei Luxusimmobilien in Düsseldorf meist über den Kaufpreis.
5. Einfluss auf Immobilienwert und Verkauf
| Heizungstyp | Preiswirkung | Vermarktungsdauer |
|---|---|---|
| Ölheizung (>20 Jahre) | –10 bis –18 % | +30–60 Tage |
| Gasheizung (>15 Jahre) | –5 bis –12 % | +15–30 Tage |
| Gasheizung (<10 Jahre) | 0 bis –4 % | neutral |
| Wärmepumpe | +3 bis +8 % | –10 bis –20 Tage |
| Fernwärme | +2 bis +5 % | –5 bis –15 Tage |
Diese Spannen beruhen auf unseren Verkäufen und Verhandlungen im Düsseldorfer Markt 2026. Auffällig seit der Reform: Die Zahl der Käufer, die eine fossile Heizung kategorisch ausschließen, ist gesunken – die Zahl derer, die mit Betriebskosten verhandeln, nicht.
Eine professionelle Immobilienbewertung gewichtet Heizungsalter, Energieklasse und Fernwärmeperspektive als eigenständige Wertfaktoren.
6. Förderung und Wirtschaftlichkeit
Was 2026 gilt
- • Der Bund fördert klimafreundliche Heizungen und energetische Einzelmaßnahmen weiterhin.
- • Höhe und Boni hängen von Maßnahme, Zeitpunkt, Einkommen und Gebäudeart ab.
- • Die Zusage muss vor Auftragsvergabe vorliegen – nachträglich gibt es kein Geld.
- • Eine Energieberatung ist bei vielen Maßnahmen Voraussetzung und selbst förderfähig.
So rechnen wir mit Eigentümern
- • Investition brutto (Wärmepumpe EFH): 25.000 €
- • minus Förderung (je nach Bonuslage): 7.500–17.500 €
- • Eigenanteil: 7.500–17.500 €
- • dagegen: Mehrerlös beim Verkauf und ersparte Betriebskosten über 10 Jahre
Die Fördersätze ändern sich schneller als jeder Ratgeber. Verbindlich ist immer die Zusage der Förderstelle zum Antragszeitpunkt – diese Seite ersetzt keine Förder- oder Rechtsberatung.
7. Checkliste: Was Eigentümer jetzt prüfen sollten
- 1Heizungstyp und Baujahr dokumentieren. Alter, Brennstoff, letzte Wartung, Schornsteinfegerprotokoll.
- 2Energieausweis prüfen. Ist er noch gültig? Welche Energieklasse steht drin?
- 3Fernwärme-Perspektive abfragen. Liegt ein Netz in der Straße oder ist eines geplant?
- 4Betriebskosten hochrechnen. Was kostet die aktuelle Anlage mit CO₂-Preis und Bioquote ab 2029?
- 5Förderfähigkeit klären. Welche Zuschüsse sind für Ihr Gebäude heute tatsächlich abrufbar?
- 6Angebote einholen statt schätzen. Zwei Fachangebote nehmen dem Käufer das Verhandlungsargument.
- 7Verkaufszeitpunkt bewerten. Vor oder nach der Sanierung verkaufen – rechnen Sie beides durch.
- 8Wert ermitteln lassen. Was ist die Immobilie im heutigen Zustand wert?
8. Besonderheiten in Düsseldorf
Die kommunale Wärmeplanung ist seit der Reform kein Auslöser mehr für eine Austauschpflicht – für Düsseldorfer Eigentümer bleibt sie trotzdem die wichtigste Informationsquelle. Wo Fernwärme kommt, ist die Entscheidung über die nächste Heizung meist schon getroffen.
Fernwärme in Düsseldorf – Orientierung
- • Weitgehend versorgt: Teile von Bilk, Oberbilk, Friedrichstadt, Stadtmitte
- • Ausbau in Arbeit: Düsseltal, Flingern, Derendorf
- • Längerfristig: Gerresheim, Benrath, Kaiserswerth
Verbindlich ist immer die Auskunft des Netzbetreibers zur konkreten Adresse.
Ein erfahrener Immobilienmakler in Düsseldorf kennt die Lage je Stadtteil und kann einschätzen, wie stark der Heizungszustand den erzielbaren Preis tatsächlich bewegt.
9. Häufige Fragen zum Heizungsgesetz 2026
Gilt das Heizungsgesetz 2026 noch?
In der bekannten Form nicht mehr. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde im Juli 2026 umfassend geändert und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026.
Ist die 65-Prozent-Regel abgeschafft?
Ja. Die gesetzliche Vorgabe, dass neue Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, ist mit dem GModG entfallen – für Neubau und Bestand.
Darf ich 2026 noch eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Das GModG ist technologieoffen: Neben Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung und Biomasse sind auch neue Gas- und Ölheizungen zulässig. Ab 2029 muss der Brennstoff aber einen steigenden klimaneutralen Anteil enthalten.
Muss ich meine alte Heizung austauschen?
Nein. Eine funktionierende Anlage darf weiterbetrieben werden. Es gibt keine pauschale Austauschpflicht für intakte Gas- oder Ölheizungen.
Was bedeutet die Biotreppe?
Ab 2029 wird Gas und Öl für Heizungen schrittweise ein verbindlicher Bioanteil beigemischt. Die Quote steigt stufenweise, damit Heizbrennstoffe bis 2045 klimaneutral werden. Das macht fossile Heizungen im Betrieb tendenziell teurer.
Bleibt die Förderung für den Heizungstausch?
Ja, der Bund fördert klimafreundliche Heizungen weiter. Weil sich Fördersätze und Boni ändern können, sollten Eigentümer die Zusage immer vor der Auftragsvergabe einholen und mit einem Energieberater kalkulieren.
Welche Pflichten habe ich beim Verkauf?
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und dem Käufer übergeben werden. Zusätzlich sollten Heizungsalter, Wartungsnachweise und geplante Fernwärmeanschlüsse offen dokumentiert sein.
Senkt die Reform den Preisabschlag bei alten Heizungen?
Nur teilweise. Die Austauschpflicht als Argument ist weg, die Betriebskosten bleiben. In der Praxis verhandeln Käufer 2026 weiter Abschläge von rund 5 bis 15 Prozent bei alten fossilen Anlagen, bei Ölheizungen auch mehr.
Soll ich die Heizung vor dem Verkauf tauschen?
Nur wenn der Eigenanteil nach Förderung unter dem erwarteten Mehrerlös liegt. Seit der Reform rechnet sich der Tausch vor dem Verkauf seltener als 2024 – häufiger lohnt ein belastbares Sanierungsangebot als Verhandlungsgrundlage.
Gilt das GModG auch für denkmalgeschützte Häuser?
Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz gibt es weiterhin Ausnahmen, wenn Auflagen des Denkmalschutzes entgegenstehen. Das wird im Einzelfall mit der Behörde geprüft.
Wie wirkt sich der Heizungszustand auf den Wert Ihrer Immobilie aus?
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