Stand: Mai 2026
Umzug nach Mallorca: Wegzugsbesteuerung & was mit Ihrer deutschen Immobilie passiert
Kurz erklärt
Wer Deutschland verlässt, muss seit 2022 mit der verschärften Wegzugsbesteuerung (§6 AStG) rechnen – betroffen sind v. a. Anteile an Kapitalgesellschaften ab 1 % Beteiligung. Privatimmobilien bleiben in Deutschland steuerpflichtig (Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinn vor 10 Jahren). Spanien lockt mit dem Beckham-Gesetz (Pauschalsteuer 24 % auf spanische Einkünfte für 6 Jahre). Eine saubere Aufenthalts- und Steuerstrategie ist Pflicht. Stand: 2026.
Was die Wegzugsbesteuerung betrifft
Die Wegzugsbesteuerung greift bei Anteilen an Kapitalgesellschaften ab 1 %, die im Privatvermögen gehalten werden. Der fiktive Veräußerungsgewinn wird besteuert, als ob die Anteile am Wegzugstag verkauft worden wären – auch wenn sie tatsächlich behalten werden. Seit 2022 ist die Stundungsmöglichkeit für EU-Wegzüge stark eingeschränkt.
Was mit Ihrer deutschen Immobilie passiert
- Mieteinnahmen bleiben in Deutschland steuerpflichtig (beschränkte Steuerpflicht).
- Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist löst Spekulationssteuer aus.
- Erbschafts- und Schenkungssteuer richtet sich nach Wohnsitz von Erbe und Erblasser.
- Die Grundsteuer läuft weiter über die deutsche Gemeinde.
Spanien: Beckham-Gesetz & Residencia
Wer in Spanien Steuerresident wird (mehr als 183 Tage), kann unter bestimmten Voraussetzungen das Beckham-Gesetznutzen: 24 % Pauschalsteuer auf spanische Einkünfte bis 600.000 €, ausländische Einkünfte bleiben weitgehend steuerfrei – für maximal 6 Jahre. Voraussetzung ist u. a., dass man in den letzten 5 Jahren nicht in Spanien gemeldet war.
Strategie-Bausteine für vermögende Auswanderer
- Frühzeitige Umstrukturierung von GmbH-Anteilen (Holding-Strukturen).
- Verkauf oder Vermietung der Düsseldorfer Immobilie planen.
- Steuerlicher Wegzug sauber dokumentieren (Mietvertrag in Spanien, Abmeldung etc.).
- Erbrechtliche Wahl des deutschen Erbrechts in spanischem Testament.
- Internationaler Steuerberater & ggf. Family Office einbinden.
Übersicht
| Thema | Deutschland | Spanien (Mallorca) |
|---|---|---|
| Einkommensteuer | bis 45 % + Soli | bis 47 % (regional) |
| Beckham-Sondersteuer | — | 24 % pauschal (6 Jahre) |
| Wegzugsbesteuerung Anteile | Ja (§6 AStG) | — |
| Erbschaftssteuer Kinder | 7–30 % | regional, oft niedriger |
| Vermögenssteuer | ausgesetzt | 0,2–3,75 % regional |
Stark vereinfachte Übersicht. Stand: 2026. Steuerlich individuelle Beratung erforderlich.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für individuelle Entscheidungen empfehlen wir die Abstimmung mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht. nextconcept Immobilien unterstützt im Verbund mit erfahrenen Steuerberatern in Düsseldorf.
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Häufige Fragen
Muss ich Wegzugsbesteuerung zahlen, wenn ich nach Mallorca ziehe?▼
Nur, wenn Sie zu mindestens 1 % an einer Kapitalgesellschaft beteiligt sind. Reines Immobilien- und Wertpapiervermögen löst keine Wegzugsbesteuerung aus.
Was passiert mit meiner Immobilie in Düsseldorf?▼
Sie bleibt deutsches Eigentum. Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig (beschränkt). Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren fällt Spekulationssteuer an.
Was ist das Beckham-Gesetz?▼
Eine spanische Sonderregelung für Zugezogene: 24 % Pauschalsteuer auf spanische Einkünfte für 6 Jahre, ausländische Einkünfte weitgehend befreit.
Wie wird der Wohnsitz steuerlich bestimmt?▼
In Spanien ab 183 Tagen Aufenthalt pro Jahr oder wenn der Lebensmittelpunkt dort ist. Deutschland verlangt eine Abmeldung und tatsächliche Aufgabe der Wohnung – nur ein Briefkasten reicht nicht.
Sollte ich die deutsche Immobilie vorher verkaufen?▼
Häufig ja: Wer länger als 10 Jahre hält, verkauft privat steuerfrei. Wer kürzer hält, sollte den Verkaufszeitpunkt mit Wegzug und persönlicher Steuersituation abstimmen.
Was muss ich erbrechtlich beachten?▼
Spanien wendet bei Wohnsitz dort spanisches Erbrecht an. Mit einer Rechtswahl im Testament lässt sich deutsches Erbrecht sichern – wichtig für Pflichtteils- und Steuerthemen.
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