Staffelmiete oder
Indexmiete?

Die Staffelmiete nach § 557a BGB legt die Miethöhe für jeden Zeitraum als Betrag oder als Erhöhungsbetrag in Euro fest – Prozentangaben genügen nicht. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Ein Kündigungsverzicht des Mieters ist maximal vier Jahre wirksam.

Auch die erste Staffel und jede weitere unterliegen in Düsseldorf der Mietpreisbremse: Jede Staffel darf die zum Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % überschreiten. Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind bei Staffelmiete ausgeschlossen – wer eine energetische Sanierung plant, sollte das einkalkulieren.

Die Indexmiete nach § 557b BGB folgt dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein: Sie müssen sie schriftlich erklären, die Indexänderung und den neuen Betrag benennen; sie wird dann mit Beginn des zweiten Monats nach Zugang wirksam. Wird eine Anpassung vergessen, lässt sich sie nur rückwirkend geltend machen, soweit keine Verjährung eingetreten ist – Nachlässigkeit kostet hier direkt Geld.

Vorteil: Die Mietpreisbremse begrenzt bei der Indexmiete nur die Ausgangsmiete, nicht die späteren indexbedingten Steigerungen. Modernisierungserhöhungen sind eingeschränkt möglich, wenn die Maßnahme nicht vom Vermieter zu verantworten ist bzw. gesetzlich vorgeschrieben wurde.

Ausgangsmiete 1.200 € netto kalt. Staffel mit +35 € pro Jahr: nach zehn Jahren 1.515 €, kumulierte Zusatzeinnahme rund 17.300 €. Index bei durchschnittlich 2,4 % Inflation: nach zehn Jahren 1.521 €, kumuliert rund 17.700 €. Bei 3,5 % durchschnittlicher Inflation steigt die Indexmiete dagegen auf 1.693 € – kumuliert etwa 30.400 € mehr als die Ausgangsmiete und damit rund 13.000 € über der Staffelvariante.

Für Kapitalanleger mit Fokus auf Cashflow-Planung und Finanzierungsnachweisen ist die Staffel oft praktischer, für langfristig gehaltene Bestände in Düsseldorf der Index meist lukrativer.

Wir empfehlen das Modell objektbezogen: Bei geplanter energetischer Sanierung innerhalb der nächsten fünf Jahre scheidet die Staffel praktisch aus. Bei Studenten- und Kleinwohnungen mit häufigem Mieterwechsel bringt keines der Modelle viel, weil die Neuvermietungsmiete ohnehin regelmäßig neu gesetzt wird – siehe Wohnung vermieten Düsseldorf. Bei Häusern mit langer Mietdauer ist der Index fast immer die bessere Wahl: Haus vermieten Düsseldorf. Die laufende Umsetzung – Erklärung, Fristen, Dokumentation – übernimmt unsere Mietverwaltung.