Stand: Mai 2026
Auflassungsvormerkung: Was sie schützt, was sie kostet und wie lange sie dauert
Kurz erklärt
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die den Käufer einer Immobilie zwischen Notartermin und endgültiger Eigentumsumschreibung rechtlich absichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit ein zweites Mal verkauft, beleiht oder ein Zwangsvollstreckungsgläubiger zugreift. Kosten: ca. 0,25 % des Kaufpreises (Notar + Grundbuchamt). Dauer bis zur Eintragung: 2–6 Wochen. Ohne Vormerkung wird der Kaufpreis in der Regel nicht fällig – sie ist damit die zentrale Fälligkeitsvoraussetzung beim Immobilienkauf.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) ist eine sogenannte „Reservierung" im Grundbuch. Zwischen Notartermin und der endgültigen Umschreibung des Eigentums vergehen in Düsseldorf und Umgebung typischerweise 3–6 Monate. In dieser Zeit ist der Käufer noch nicht Eigentümer – aber er hat bereits den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer überwiesen. Die Vormerkung schützt ihn vor Zwischenverfügungen.
Konkret bedeutet das: Selbst wenn der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft, insolvent wird oder ein Gläubiger eine Zwangshypothek eintragen lässt – der Käufer mit Auflassungsvormerkung geht vor. Das Amtsgericht muss seine Eintragung als Eigentümer anerkennen, sobald alle Voraussetzungen (Zahlung, Genehmigungen) vorliegen.
Ablauf: Vom Notartermin bis zur Eintragung
- Notartermin: Kaufvertrag wird unterzeichnet. Der Notar beurkundet gleichzeitig den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung.
- Antrag beim Grundbuchamt: Der Notar reicht den Vormerkungsantrag beim zuständigen Amtsgericht ein (in Düsseldorf: AG Düsseldorf, Grundbuchabteilung).
- Eintragung: Nach 2–6 Wochen (in Ballungsräumen wie Düsseldorf oft 3–5 Wochen) wird die Vormerkung in Abteilung II eingetragen.
- Fälligkeitsmitteilung: Der Notar prüft, ob alle Voraussetzungen (Vormerkung, Löschungsbewilligungen der Altgläubiger, ggf. Vorkaufsverzicht) vorliegen. Erst dann wird der Kaufpreis fällig.
- Kaufpreiszahlung: Käufer überweist innerhalb der im Vertrag genannten Frist (meist 10–14 Tage nach Fälligkeit).
- Umschreibung: Nach Nachweis der Grunderwerbsteuerzahlung (Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts) trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer ein. Die Vormerkung wird gleichzeitig gelöscht.
Kosten der Auflassungsvormerkung
Die Kosten setzen sich aus Notargebühr (0,5-Gebühr nach GNotKG) und Grundbuchgebühr(0,5-Gebühr nach GNotKG) zusammen. Beide werden aus dem Kaufpreis berechnet. Faustregel: ca. 0,25 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind bereits Teil der üblichen „Notar- und Grundbuchkosten" (ca. 1,5–2 % des Kaufpreises) und werden vom Käufer getragen.
Beispiel Düsseldorf, Kaufpreis 750.000 €: Vormerkung kostet ca. 1.875 € (Notar + Grundbuch zusammen). Bei einem Kaufpreis von 1,5 Mio. € (Villa Oberkassel) sind es ca. 3.750 €.
Was passiert ohne Auflassungsvormerkung?
- Der Käufer hätte nach Zahlung nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung – keinen dinglichen Schutz.
- Ein zweiter Käufer, dem der Verkäufer die Immobilie parallel verkauft und der zuerst ins Grundbuch eingetragen wird, hätte Vorrang.
- Insolvenz oder Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer könnten die Übertragung blockieren.
- Aus diesem Grund macht jeder seriöse Notar die Kaufpreisfälligkeit von der Eintragung der Vormerkung abhängig.
Sonderfall: Vormerkung bei geerbter oder scheidungsbedingter Immobilie
Bei einer Erbengemeinschaft muss die Vormerkung zugunsten aller Erben nach ihren Erbquoten eingetragen werden – oder nach vorheriger Erbauseinandersetzung nur zugunsten der bleibenden Erben. Bei einer Scheidung mit Zugewinnausgleich wird die Vormerkung erst nach Klärung der güterrechtlichen Ansprüche möglich. In beiden Fällen empfehlen wir eine frühe Abstimmung zwischen Notar, Erbrechtsanwalt und Makler, um Verzögerungen von 2–3 Monaten zu vermeiden.
Übersicht
| Aspekt | Details | Praxis Düsseldorf |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 883 BGB | Zwingend seit 1900 |
| Wer beantragt | Notar | Direkt am Notartermin |
| Eintragung | Abteilung II Grundbuch | AG Düsseldorf: 3–5 Wochen |
| Kosten | ca. 0,25 % des Kaufpreises | Bei 750.000 € ≈ 1.875 € |
| Wer zahlt | Käufer | Teil der Erwerbsnebenkosten |
| Löschung | Nach Eigentumsumschreibung | Automatisch durch Notar |
Übersicht Auflassungsvormerkung – Stand 2026, Ballungsraum Düsseldorf.
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Häufige Fragen
Wie lange dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung?▼
In Düsseldorf und Umgebung typischerweise 3–5 Wochen ab Notartermin, in ländlichen Regionen NRWs bis zu 8 Wochen. Die Dauer hängt von der Auslastung des jeweiligen Grundbuchamts ab. Der Notar hat darauf keinen Einfluss.
Was kostet eine Auflassungsvormerkung?▼
Rund 0,25 % des Kaufpreises – etwa je zur Hälfte Notargebühr und Grundbuchgebühr. Bei 500.000 € Kaufpreis sind das ca. 1.250 €, bei 1 Mio. € ca. 2.500 €. Die Kosten sind Teil der normalen Kaufnebenkosten und trägt der Käufer.
Wann wird der Kaufpreis fällig?▼
Erst wenn Notar, Vormerkung, Löschungsunterlagen der Altgläubiger (Grundschulden), Vorkaufsverzicht der Gemeinde und ggf. weitere Genehmigungen vorliegen. Der Notar sendet dann eine Fälligkeitsmitteilung. Zwischen Notartermin und Fälligkeit vergehen in Düsseldorf meist 6–10 Wochen.
Kann ich vor Auflassungsvormerkung schon einziehen?▼
Rechtlich möglich, aber riskant. Ohne Vormerkung haben Sie keinen dinglichen Schutz. Bei Neubau oder Übergabe vor Eigentumsumschreibung sollten Sie zumindest die eingetragene Vormerkung abwarten und einen Übergabetermin nach dem Fälligkeitszeitpunkt vereinbaren.
Wird die Auflassungsvormerkung automatisch gelöscht?▼
Ja, sobald der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist, wird die Vormerkung vom Grundbuchamt automatisch gelöscht. Sie muss also nicht separat beantragt werden.
Was passiert, wenn der Kauf platzt?▼
Wird der Kaufvertrag rückabgewickelt (Rücktritt, Anfechtung), muss der Käufer die Löschung der Vormerkung bewilligen. Ohne diese Bewilligung bleibt sie im Grundbuch stehen und blockiert einen erneuten Verkauf. Der Notar begleitet die Löschung.
Gibt es die Auflassungsvormerkung auch bei geerbten Immobilien?▼
Ja – wenn eine geerbte Immobilie verkauft wird, gilt der gleiche Ablauf. Voraussetzung ist, dass die Erben zuvor als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden (Berichtigung nach Erbschein). Diese Berichtigung ist innerhalb von 2 Jahren nach Erbfall gebührenfrei.
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