Stand: Mai 2026
Grundschuld löschen nach dem Hausverkauf – Ablauf, Kosten und typische Fehler
Kurz erklärt
Nach einem Hausverkauf verlangen fast alle Käufer eine lastenfreie Übergabe – die eingetragenen Grundschulden müssen also aus Abteilung III des Grundbuchs gelöscht werden. Die Bank stellt dazu nach vollständiger Kreditrückzahlung eine Löschungsbewilligung aus, die vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht wird. Kosten: ca. 0,4 % des Grundschuldbetrags (Notar + Grundbuch). Dauer: 4–8 Wochen. Alternative: Übertragung der Grundschuld auf den Käufer (nur bei gleicher finanzierender Bank sinnvoll).
Warum Grundschuld nach Verkauf löschen?
Auch nach vollständiger Tilgung des Immobilienkredits bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen – Grundschulden erlöschen nicht automatisch. Beim Verkauf verlangt der Käufer (bzw. dessen finanzierende Bank) eine lastenfreie Übertragung. Bleibt die alte Grundschuld eingetragen, würde der Käufer das Haftungsrisiko der ehemaligen Bank übernehmen. Deshalb ist die Löschung Standard beim Verkauf.
Ablauf Schritt für Schritt
- Kredit vollständig zurückzahlen – aus dem Kaufpreis über das Notaranderkonto direkt an die Bank überwiesen.
- Löschungsbewilligung anfordern – Bank stellt notariell beglaubigtes Dokument aus (Dauer: 2–4 Wochen).
- Notar reicht Löschungsantrag ein – gemeinsam mit dem Kaufvertrag beim Grundbuchamt.
- Grundbuchamt prüft und löscht – 3–6 Wochen in Düsseldorf, teils länger in ländlichen Amtsgerichten.
- Neuer Eigentümer eingetragen – idealerweise gleichzeitig mit der Löschung.
Kosten der Grundschuldlöschung
Löschungskosten setzen sich aus Notargebühr (0,5-Gebühr) und Grundbuchgebühr (0,5-Gebühr) zusammen – berechnet aus dem eingetragenen Grundschuldbetrag, nicht aus dem Kaufpreis.
Beispiel: Grundschuld 400.000 € eingetragen → Löschung kostet ca. 1.600 €. Bei einer Grundschuld über 800.000 € auf einer Düsseldorfer Villa: ca. 3.200 €. Diese Kosten trägt der Verkäufer, vertraglich abweichende Regelungen sind möglich.
Alternative: Grundschuld stehen lassen und übertragen
Finanziert der Käufer bei derselben Bank wie der Verkäufer, kann die Grundschuld unter Umständen einfach „umgewidmet" werden – der Käufer übernimmt sie für seinen eigenen Kredit. Vorteil: Löschungs- und Neueintragungskosten entfallen. In der Praxis ist das aber selten, da Käufer meist eigene Bankwahl und individuelle Finanzierung mitbringen. Nur in Düsseldorfer Bestandsprojekten mit Sparkassen- oder Volksbankfinanzierung kommt es gelegentlich vor.
Typische Fehler
- Zu späte Anforderung: Löschungsbewilligung sollte 6–8 Wochen vor Notartermin bei der Bank angefragt werden.
- Falsche Bank-Ansprechpartner: Bei fusionierten Banken (z. B. Commerzbank/Dresdner) landet die Anfrage oft in der falschen Abteilung.
- Grundschuld über mehreren Bänken: Bei Nach- oder Zusatzhypotheken müssen alle Gläubiger separat Bewilligung erteilen.
- Grundschuld einer bereits aufgelösten Bank: Bei liquidierten Instituten (z. B. IKB, HSH Nordbank) ist die Löschungsbewilligung über die Nachfolgerin oder BaFin zu erwirken – kann Monate dauern.
Übersicht
| Kaufpreis / Grundschuld | Löschungskosten (ca.) | Dauer bis Löschung |
|---|---|---|
| 300.000 € | ca. 1.200 € | 4–6 Wochen |
| 500.000 € | ca. 2.000 € | 4–8 Wochen |
| 750.000 € | ca. 3.000 € | 6–8 Wochen |
| 1.500.000 € | ca. 6.000 € | 6–10 Wochen |
Richtwerte Grundschuldlöschung – Notar + Grundbuchamt. Stand 2026.
Weiterführende Themen
Häufige Fragen
Was kostet es, eine Grundschuld zu löschen?▼
Etwa 0,4 % des eingetragenen Grundschuldbetrags – jeweils zur Hälfte für Notar und Grundbuchamt. Bei einer Grundschuld von 400.000 € sind das ca. 1.600 €. Der Betrag richtet sich nicht nach dem tatsächlichen Kreditsaldo, sondern nach der Grundschuldhöhe im Grundbuch.
Wie lange dauert die Löschung einer Grundschuld?▼
Ab Vorliegen der Löschungsbewilligung 3–6 Wochen beim Grundbuchamt Düsseldorf. Gesamtprozess von der Anforderung bei der Bank bis zur Löschung: 6–10 Wochen. Deshalb sollten Verkäufer die Bewilligung frühzeitig anfordern.
Muss die Grundschuld vor dem Verkauf gelöscht werden?▼
Nein, üblich ist die Löschung parallel zum Verkauf. Der Notar koordiniert: Kaufpreis wird über Notaranderkonto zur Bank überwiesen, Bank stellt Löschungsbewilligung aus, Notar reicht beim Grundbuchamt ein – gemeinsam mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung.
Wer zahlt die Löschungskosten – Käufer oder Verkäufer?▼
Standardmäßig der Verkäufer, da er die lastenfreie Übergabe schuldet. In manchen Kaufverträgen wird die Kostenteilung individuell geregelt. Das sollte vor Vertragsunterzeichnung geklärt werden.
Kann ich die Grundschuld auch stehen lassen?▼
Nur wenn der Käufer damit einverstanden ist und die Bank die Grundschuld auf seinen Kredit umschreibt. Sonst muss sie gelöscht werden – der Käufer akzeptiert normalerweise keine fremden Lasten in Abteilung III.
Was passiert, wenn die Bank keine Löschungsbewilligung ausstellt?▼
Bei bestehendem Kredit erst nach vollständiger Rückzahlung. Bei aufgelösten/fusionierten Banken über den Rechtsnachfolger oder BaFin. Im Extremfall kann das Amtsgericht per Beschluss die Löschung anordnen, wenn der Anspruch nachgewiesen ist. In Düsseldorf empfehlen wir bei Problemen unsere Kooperations-Notare Dr. Schulz oder Dr. Wintgens.
Lastenfrei verkaufen in Düsseldorf und NRW
Wir koordinieren Bank, Notar und Grundbuchamt – für einen reibungslosen Verkaufsprozess ohne verzögernde Grundbuch-Baustellen.
Fragen zum Thema?
Wir sind persönlich für Sie da.
Unser Team steht Ihnen unverbindlich zur Verfügung — direkter Rückruf innerhalb von 24 Stunden, ohne Callcenter, ohne Umwege.