Stand: Mai 2026
Kaufvertrag Immobilie prüfen: Die 12 wichtigsten Punkte für Verkäufer und Käufer
Kurz erklärt
Der Immobilien-Kaufvertrag muss zwingend beim Notar beurkundet werden (§ 311b BGB). Die 12 entscheidenden Punkte: Kaufpreis & Fälligkeit, Übergabetermin, Lastenfreiheit, Vorkaufsrechte, Sachmängelhaftung (üblich: gekauft-wie-gesehen), Energieausweis, Inventarliste, Auflassungsvormerkung, Grundschuld-Löschung, Grunderwerbsteuer, Rücktrittsrechte und Nebenabreden. Verkäufer haften trotz Ausschluss für arglistig verschwiegene Mängel. Prüfen Sie den Entwurf mindestens 14 Tage vor Beurkundung – bei Verbraucherverträgen ist diese Frist gesetzlich vorgeschrieben (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
1. Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Der Kaufpreis muss eindeutig beziffert sein. Übliche Zahlung: direkt vom Käufer an Verkäufer, nur bei komplexen Fällen (mehrere Grundschulden, Käufer aus dem Ausland) über Notaranderkonto. Fällig wird der Kaufpreis erst mit Fälligkeitsmitteilung des Notars – nachdem Auflassungsvormerkung eingetragen, Löschungsbewilligungen vorliegen und ggf. Vorkaufsverzicht der Gemeinde da ist. Zahlungsfrist meist 10–14 Tage danach.
2. Übergabetermin und Nutzen-/Lastenübergang
Der Übergabetermin sollte auf den Zahlungseingang beim Verkäufer abgestimmt sein. Mit der Übergabe gehen Nutzen, Lasten und Gefahren auf den Käufer über – Grundsteuer, Nebenkosten und Versicherungen werden anteilig abgerechnet. Bei vermieteten Objekten: „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) – der Käufer übernimmt automatisch das Mietverhältnis.
3. Sachmängelhaftung – der wichtigste Risikopunkt
Standard: „gekauft-wie-gesehen" bzw. Sachmängelausschluss. Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare Mängel und normale Alterserscheinungen. ABER: Für arglistig verschwiegene Mängel haftet er trotz Ausschluss (§ 444 BGB) – z. B. verschwiegener Wasserschaden, versteckte Schimmelbildung, illegale Bauveränderungen ohne Genehmigung.
Verkäufertipp: Bekannte Mängel schriftlich im Kaufvertrag offenlegen. Damit ist der Verkäufer rechtlich abgesichert und Streit nach Übergabe vermieden.
4. Auflassungsvormerkung und Grundschulden
Der Vertrag muss die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers und die Löschung aller Altlasten in Abteilung III regeln. Der Notar besorgt Löschungsbewilligungen der Banken und reicht alles beim Grundbuchamt ein. Fehlt dieser Passus, droht Streit.
5. Energieausweis, Inventar und weitere Anhänge
- Energieausweis: Pflicht bei Verkauf (§ 80 GEG). Muss dem Käufer vor Vertragsunterzeichnung übergeben werden.
- Inventarliste: Alle mitverkauften beweglichen Sachen (Küche, Möbel) einzeln listen – Vorteil: Anteil ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig.
- Teilungserklärung + Protokolle: Bei Wohnungseigentum verpflichtend.
- Grundriss, Baugenehmigungen, Denkmalstatus: Bei Altbauten und Villen in Oberkassel oder Carlstadt zwingend.
6. Rücktrittsrechte und Bedenkzeit
Zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung müssen bei Verbrauchergeschäften mindestens 14 Tage liegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Wird diese Frist unterschritten, kann der Käufer den Vertrag später anfechten. Nach der Beurkundung ist der Vertrag für beide Seiten verbindlich – ein einseitiger Rücktritt aus Reue ist nicht möglich, nur bei vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Rücktrittsgründen.
Übersicht
| Punkt | Verkäufer-Perspektive | Käufer-Perspektive |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Sichere Zahlung, klare Fälligkeit | Faire Zahlungsfrist |
| Sachmängel | Bekannte Mängel offenlegen | Auflistung prüfen, Gutachten erwägen |
| Übergabe | Nach Geldeingang | Klarer Termin, Zustandsprotokoll |
| Grundschulden | Löschung koordinieren | Lastenfreie Übergabe fordern |
| Vormerkung | Kosten trägt Käufer | Vor Zahlung eingetragen |
| Inventar | Separat listen (spart GrEStr) | Wert realistisch ansetzen |
| Bedenkzeit | 14 Tage vorher senden | Prüfung mit Anwalt/Berater |
Kaufvertrag-Prüfliste aus Verkäufer- und Käufersicht. Stand 2026.
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Häufige Fragen
Muss der Immobilien-Kaufvertrag zum Notar?▼
Ja, zwingend (§ 311b BGB). Ein privatschriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie ist nichtig. Nur der Notar darf beurkunden – deshalb sind auch alle Kosten von Käufer und Verkäufer über den Notar transparent.
Wie lange dauert es vom Entwurf bis zur Beurkundung?▼
Mindestens 14 Tage (§ 17 Abs. 2a BeurkG bei Verbraucherverträgen). In der Praxis meist 2–4 Wochen, damit beide Seiten den Vertrag mit ihren Beratern (Steuerberater, Anwalt, Bank) prüfen können.
Was passiert, wenn ich nach dem Notartermin doch nicht kaufen/verkaufen will?▼
Der Vertrag ist bindend. Rücktritt nur bei vertraglich vereinbarten Gründen (z. B. Nicht-Erteilung der WEG-Genehmigung) oder gesetzlichen Rücktrittsgründen (z. B. arglistige Täuschung). Sonst drohen Schadenersatz-Ansprüche und Rückzahlung der Notarkosten.
Kann ich den Kaufvertrag selbst prüfen?▼
Grundsätzlich ja, aber unratsam. Immobilien-Kaufverträge sind hochkomplex. Wir empfehlen bei jedem Verkauf eine Prüfung durch einen erfahrenen Immobilienmakler und – bei Sonderfällen (Erbschaft, WEG, Denkmal) – einen Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht.
Was bedeutet 'gekauft wie besehen'?▼
Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare Mängel und normale Abnutzung. Aber Vorsicht: Verschwiegene Mängel (Wasserschaden, Schimmel, illegale Umbauten) begründen trotzdem Haftung. Als Verkäufer immer bekannte Mängel offenlegen und schriftlich in den Vertrag aufnehmen.
Wer wählt den Notar?▼
In der Regel der Käufer, weil er die Notarkosten trägt. Verkäufer haben aber ein legitimes Interesse an einem erfahrenen Notar – bei Off-Market-Verkäufen oder Villenverkäufen in Oberkassel arbeiten wir mit einem festen Kreis erfahrener Düsseldorfer Notare zusammen.
Was passiert, wenn Käufer nicht zahlt?▼
Der Verkäufer kann nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz fordern. Bei ordentlichem Vertrag über Notaranderkonto ist das Risiko minimal. Wir empfehlen Verkäufern immer eine Finanzierungsbestätigung des Käufers vor Vertragsunterzeichnung.
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