Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 % richtig berechnen – Bemessungsgrundlage, Fristen und legale Spielräume

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland den Satz selbst fest (Art. 105 Abs. 2a GG). Nordrhein-Westfalen hat den Satz zum 1. Januar 2015 von 5,0 % auf 6,5 % erhöht und liegt damit gemeinsam mit Brandenburg, Schleswig-Holstein, dem Saarland und Thüringen an der Spitze. Bayern erhebt weiterhin 3,5 %.

Für Düsseldorf, Neuss, Meerbusch, Ratingen, Krefeld und Mettmann gilt derselbe Satz – die Gemeinde spielt anders als bei der Grundsteuer keine Rolle. Steuerpflichtig ist der Erwerbsvorgang nach § 1 GrEStG, entstanden mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags (nicht erst mit der Grundbuchumschreibung).

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung, nicht nach dem Verkehrswert. Zur Gegenleistung gehören:

• der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude
• übernommene Belastungen und Verpflichtungen (z. B. eine übernommene Instandhaltungs- oder Erschließungslast)
• fest mit dem Gebäude verbundene Bestandteile – Einbauküche und Sanitär gelten regelmäßig als Gebäudebestandteil
• bei Neubau mit einheitlichem Vertragswerk auch die Bauleistung (sogenannter „einheitlicher Erwerbsgegenstand")

Nicht zur Gegenleistung gehören:

• bewegliches Inventar wie Markisen, Gartenhaus, Möbel, Sauna oder freistehende Geräte – wenn im Kaufvertrag gesondert und realistisch bewertet ausgewiesen
• Instandhaltungsrücklage der WEG – bei Wohnungskäufen unstrittig abzugsfähig, wenn im Vertrag betragsmäßig benannt
• Maklercourtage, Notarkosten, Gerichtskosten

Praxishinweis: Finanzämter akzeptieren Inventarwerte erfahrungsgemäß problemlos, solange sie plausibel bleiben – als Faustregel gelten bis rund 15 % des Kaufpreises als unkritisch, darüber ist mit Rückfragen und Nachweisverlangen zu rechnen. Ein überzeichneter Inventarwert kann außerdem die Beleihung erschweren, weil Banken Inventar nicht mitfinanzieren.

Eigentumswohnung in Pempelfort, Kaufpreis 650.000 €, Einbauküche und Sauna im Wert von 25.000 € gesondert ausgewiesen, Instandhaltungsrücklage 12.000 € benannt:

• Kaufpreis gesamt: 650.000 €
• abzüglich bewegliches Inventar: −25.000 €
• abzüglich Instandhaltungsrücklage: −12.000 €
• Bemessungsgrundlage: 613.000 €
• Grunderwerbsteuer 6,5 %: 39.845 € (statt 42.250 € ohne Aufteilung)

Ersparnis: 2.405 € – allein durch eine korrekte, im Kaufvertrag dokumentierte Aufteilung. Der Betrag entspricht in etwa den kompletten Notarkosten dieses Kaufs.

• Tag 0 – Beurkundung: Die Steuer entsteht. Der Notar meldet den Erwerbsvorgang binnen zwei Wochen an das zuständige Finanzamt (§ 18 GrEStG).
• Woche 2–8 – Steuerbescheid: Das Finanzamt setzt die Steuer per Bescheid gegenüber dem Käufer fest. Die Bearbeitungsdauer schwankt in NRW spürbar.
• +1 Monat – Fälligkeit: Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe (§ 15 GrEStG).
• Nach Zahlung – Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt bestätigt dem Grundbuchamt, dass steuerlich nichts entgegensteht (§ 22 GrEStG). Ohne diese Bescheinigung wird der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen.

• Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG): Verkauf an Kinder, Enkel, Eltern oder Großeltern ist steuerfrei – Geschwister dagegen nicht.
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG): Erwerbe zwischen ihnen sind steuerfrei, auch im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
• Erbfall und Schenkung: unterliegen der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG).
• Bagatellgrenze (§ 3 Nr. 1 GrEStG): Gegenleistungen bis 2.500 € bleiben steuerfrei – praktisch nur bei Kleinstflächen relevant.

6,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar, Grundbuch und ggf. Courtage bedeuten für Käufer in NRW rund 8 bis 11 % Nebenkosten, die keine Bank vollständig mitfinanziert – sie müssen aus Eigenkapital kommen. Das begrenzt das Budget der Interessenten spürbar und ist ein Grund, warum in Düsseldorf gut vorbereitete Objekte mit belastbaren Unterlagen schneller verkauft werden: Käufer kalkulieren härter als vor der Zinswende. Eine saubere Inventarliste im Kaufvertrag ist deshalb kein Detail, sondern ein echtes Verkaufsargument.