Mehrfamilienhaus
verkaufen Düsseldorf

Anders als selbstgenutzte Häuser (Vergleichswertverfahren) werden Renditeobjekte nach dem Ertragswertverfahren nach ImmoWertV bewertet. Formel:

Ertragswert = (Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten) × Vervielfältiger + Bodenwert

Der Vervielfältiger hängt vom Liegenschaftszins ab: In Düsseldorfer A-Lagen (Oberkassel, Zoo, Carlstadt) liegt er bei 2,0–2,5 %, entsprechend Faktor 28–32. In B-Lagen bei 3,5–4,5 %, Faktor 22–26.

Der Faktor ist die zentrale Kennzahl im Zinshausmarkt und beschreibt, wie viele Jahresnettokaltmieten Investoren zu zahlen bereit sind. Höherer Faktor = höherer Verkaufspreis für Sie.

Wer sein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf nach WEG aufteilt (Teilungserklärung beim Notar), erzielt bei Einzelwohnungsverkauf oft 20–40 % mehr als beim Blockverkauf – weil Selbstnutzer bereit sind, deutlich mehr pro m² zu zahlen als Kapitalanleger.

Voraussetzung: Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), Mieterschutzverordnung beachten (in Düsseldorf Kündigungssperrfrist 10 Jahre nach Umwandlung). Wir analysieren im Erstgespräch, ob eine Aufteilung wirtschaftlich sinnvoll ist.

• Aktueller Grundbuchauszug + Flurkarte
• Mietaufstellung (Mieter, Fläche, Kaltmiete, Nebenkosten, Vertragsbeginn)
• Sämtliche Mietverträge
• Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Instandhaltungshistorie & geplante Maßnahmen
• Energieausweis (Bedarfsausweis bei < 5 Wohneinheiten)
• Baubeschreibung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung
• Bei WEG: Teilungserklärung, Protokolle Eigentümerversammlung